'임차권등기 했으니 집 비워라' 보증금 안 준 집주인의 통보, 법적 근거 있나?

전세 계약이 끝나고도 보증금을 못 받은 세입자는, 임차권등기명령을 신청했더라도 집을 비울 의무가 없다. / AI 생성 이미지

전세 계약이 끝나고도 보증금을 돌려주지 않는 집주인 때문에 골머리를 앓던 세입자 A씨는 법적 절차인 임차권등기명령까지 마쳤다.

하지만 집주인은 되레 "등기했으니 집을 비우라"고 주장해 A씨를 더욱 혼란스럽게 하고 있다. 보증금을 돌려받을 때까지 집에 살아도 되는 걸까, 아니면 정말 집을 비워야 하는 걸까?

'임차권등기=퇴거 의무'는 명백한 거짓말

결론부터 말하면 집주인의 주장은 전혀 사실이 아니다.

변호사들은 임차권등기명령이 퇴거 의무를 발생시키지 않으며, 오히려 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 보호하기 위한 제도라고 입을 모았다.

법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "질문자님께서 겪고 계신 임대인의 주장은 법률적으로 전혀 근거가 없는 잘못된 정보"라고 지적했다.

임차권등기명령은 보증금을 못 받은 채 이사를 가야 할 경우, 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지시켜 주는 법적 장치다. 따라서 등기를 했다는 이유만으로 살던 집에서 나가야 할 의무는 생기지 않는다.

뉴로이어 법률사무소 국진호 변호사 역시 "임차권 등기 명령이 완료되어도 계속 거주할 수 있다"고 명확히 밝혔다.

보증금 돌려받을 때까지 거주, 법으로 보장된 권리

오히려 보증금을 전액 돌려받을 때까지 해당 주택에 계속 거주하는 것은 법적으로 보장된 세입자의 권리다. 우리 법은 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도(집을 비워 주는 것) 의무를 동시이행 관계로 보기 때문이다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "민법상 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있다"며 "즉, 임대인이 보증금을 전액 돌려주기 전까지는 적법하게 해당 주택을 점유하고 거주할 권리가 있다"고 설명했다.

법무법인 인화 김명수 변호사도 "이사는 보증금 전액을 반환받을 때에 가면 되는 것이고, 보증금 반환이 안된 경우에는 (임차권등기 여부와 상관없이) 임차인은 임대차목적물에 거주할 수 있는 권리가 있는 것이 기본 원칙이다"라고 말했다.

거짓 주장에 흔들리지 말고 '강제집행' 준비해야

변호사들은 임대인의 잘못된 주장에 흔들리지 말고, 다음 법적 절차를 차분히 준비해야 한다고 조언했다. A씨는 이미 법원에 지급명령을 신청해 집주인에게 송달까지 마친 상태다.

디센트 법률사무소 임호균 변호사는 "7월 1일 송달이 도달했으므로 임대인이 2주 내 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되어, 별도 소송 없이 곧바로 강제경매를 신청할 수 있다"고 설명했다.

만약 집주인이 이의신청을 하면 사건은 보증금반환청구소송으로 넘어가지만, A씨는 이미 전입신고와 확정일자를 갖추고 있어 소송에서도 승소할 가능성이 높다.

다만 실제 보증금 회수까지는 시간이 걸릴 수 있어 철저한 준비가 필요하다.

법률사무소 명중 임승빈 변호사는 "근저당 1.8억에 다세대 9세대 보증금이 얽혀 있고 옆 호수도 회수가 안 된 이력을 보면, 임대인 자력 문제로 실제 변제까지는 시간이 걸릴 수 있다"고 분석했다.

이어 "임차권등기, 본안소송, 가압류, 강제집행까지 종합적으로 전략을 세워 보증금을 확보하는 것이 중요한 사건이다"라고 조언했다.