내 전세금으로 집 사는 집주인, 2주 등기 공백…돈 떼일 위험 없나?

신축 빌라 전세 계약 시 보증금으로 잔금을 치르면 '등기 공백'이 발생한다. 이때 임대인이 대출받으면 보증금은 후순위로 밀려 위험하다. / AI 생성 이미지

신축 빌라 전세계약을 앞둔 A씨. 임대인이 분양 잔금을 못 내고 있어, A씨의 전세보증금으로 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 하기로 했다.

문제는 잔금 지급 후 등기 접수까지 최장 2주가 걸린다는 점이다. 이 '등기 공백' 기간 동안 내 보증금은 안전할까?

전입신고·확정일자만으론 부족…'등기 공백'이 치명적

A씨가 가장 걱정하는 지점은 보증금을 임대인에게 넘겨준 뒤 소유권 이전등기가 접수되기까지 발생하는 약 2주의 공백 기간이다. 이 기간에 집주인에게 다른 문제가 생기면 보증금을 잃을 수 있기 때문이다.

변호사들은 대항력(전입신고, 점유)과 확정일자만으로는 이 위험을 막을 수 없다고 경고했다.

법무법인 심의 심동석 변호사는 "잔금 납부 후 소유권 이전등기 접수까지의 공백 기간 동안 임대인이 다른 채권자에게 근저당권을 설정해 주거나 가압류 등이 들어올 수 있다"고 지적했다. 이렇게 되면 이 권리들은 A씨가 대항력을 갖추기 전에 설정돼 A씨보다 선순위가 된다.

법적으로 주택임대차보호법상 대항력은 임차인이 전입신고를 마친 '다음 날 0시'부터 효력이 생긴다. 잔금을 치르고 전입신고를 한 당일, 집주인이 소유권 이전등기를 마치자마자 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정하면, 근저당권이 A씨의 보증금보다 순위에서 앞서게 되는 것이다.

변호사 홍현필 법률사무소의 홍현필 변호사는 "시행사의 일괄 접수 방식은 임차인에게 치명적인 법적 무방비 상태를 강요한다"고 비판했다.

‘문제 생기면 책임진다’는 특약, 제3자엔 효력 없어

그렇다면 계약서에 '등기 공백 기간에 발생하는 모든 문제는 임대인이 책임진다'는 식의 특약을 넣으면 안전할까? 변호사들은 특약만으로는 보증금의 안전을 보장하기 어렵다고 입을 모았다.

법무법인 쉴드의 이진훈 변호사는 "특약은 당사자 사이의 약정일 뿐, 제3채권자나 경매 절차에서는 효력이 없다"고 설명했다. 만약 임대인의 다른 빚 때문에 집이 압류되거나 경매에 넘어갈 경우, 특약 내용은 아무런 힘을 발휘하지 못한다는 의미다.

심동석 변호사 역시 "만약 임대인이 작정하고 이중계약을 하거나 대출을 받는다면, 특약 위반으로 형사 고소와 무관하게 임대차보증금을 회수하는 것은 불가능해진다"며 특약의 한계를 지적했다.

변호사들 "구조적 위험 커…계약 안 하는 게 최선"

변호사들은 A씨가 문의한 계약이 구조적으로 임차인에게 매우 위험하다고 진단했다. 대부분의 변호사들은 계약을 체결하지 말라고 조언했다.

법무법인 인화 김명수 변호사는 "매우 위험하다"며 "차라리 다른 물건을 물색해 계약을 하시는 것이 보증금을 안전하게 보호하는 방법일 것"이라고 단언했다. 홍현필 변호사 역시 "해당 계약은 체결하지 않는 것을 권장한다"고 말했다.

만약 계약을 꼭 진행해야 한다면, 최소한의 안전장치를 마련해야 한다.

이진훈 변호사는 "잔금 지급을 등기 접수 완료 조건부로 하거나, 법무사 또는 변호사가 잔금을 에스크로 형태로 관리하다가 등기 접수 확인 즉시 지급하는 방식을 계약서에 명시해야 한다"고 조언했다.

이런 안전장치 없이 진행하는 것은 매우 위험하다는 게 변호사들의 공통된 의견이다.