“규제의 역설 입증됐다” 노무현·문재인 정부 ‘보유세 강화기’ 서울 아파트값 예외 없이 상승

[청년투데이=장효남 기자] 지난 20여 년간 역대 정부가 출범할 때마다 내놓았던 부동산 세제 정책과 서울 지역의 아파트 가격 변동 추이를 정량적으로 전수 분석한 결과, 시장의 일반적인 통념과 달리 보유세를 강화했던 시기마다 서울 집값이 일제히 상승했다는 실증 분석 결과가 나왔다. 이는 세 부담을 무겁게 늘려 부동산 투기 수요를 억제하겠다는 규제 중심의 정책이 시장의 기대와는 정반대로 매물 잠김 현상이나 조세 전가 등으로 이어져 가격을 오히려 밀어 올렸을 가능성을 과학적 통계로 시사하는 것이어서, 향후 정치권과 학계의 부동산 세제 개편 논의에 상당한 파장을 몰고 올 것으로 관측된다.

김종양 의원. 사진=국회

국회 행정안전위원회 소속 국민의힘 김종양 의원(경남 창원시 의창구)실은 한국부동산원의 서울 아파트 매매가격지수 장기 시계열 자료(2003년 11월부터 2026년 4월까지)를 바탕으로 역대 정부별 세제 정책 시행 기간의 지수 변동률을 비교·분석한 정밀 데이터를 6일 전격 발표했다. 이번 데이터 분석은 노무현 정부부터 윤석열 정부에 이르기까지 보유세 및 거래세 정책이 실제로 입법화되어 현장에 적용되고 유지된 기간을 각각의 독립된 정책 국면(policy regime)으로 설정해 실증 추적하는 방식으로 진행됐다.

통계 분석 결과에 따르면, 역대 정부에서 보유세 강화 정책이 일관되게 유지된 두 차례의 기간 동안 서울 아파트 매매가격지수는 예외 없이 모두 큰 폭의 상승세를 기록한 것으로 집계됐다. 종합부동산세 도입 계획이 처음 발표된 노무현 정부 보유세 강화기(2003년 10월 ~ 2008년 2월)에는 서울 아파트 매매가격지수가 48.31에서 69.08로 무려 43.0% 급등하는 흐름을 보였다. 강력한 규제로 평가받는 9·13 대책을 기점으로 삼은 문재인 정부 보유세 강화기(2018년 9월 ~ 2022년 5월) 역시 임기 말까지 지수가 84.99에서 95.90으로 12.8% 유의미하게 상승하며 규제의 역설을 증명했다.

반면, 시장의 과도한 세제 규제를 풀고 완화 기조를 유지했던 기간에는 서울 아파트 가격이 뚜렷한 하락세나 안정적인 조정 국면을 맞이했던 것으로 실증 데이터상 확인됐다. 종합 대책인 9·23 세제개편안이 전격 시행된 이명박 정부 보유세 완화기(2008년 9월 ~ 2013년 2월)에는 서울 아파트 매매가격지수가 75.11에서 67.37로 10.3% 하락 조정되는 양상을 띠었다. 정부 주도로 지방세법 시행령 등을 개정했던 윤석열 정부 보유세 완화기(2022년 6월 ~ 2025년 4월)에도 지수가 95.83에서 92.05로 3.9% 하락하며 시장 안정화 기조를 이어갔다.

이와 함께 다주택자 양도소득세 중과세율 등이 전격 적용되었던 거래세 강화기 역시 과거 두 차례의 비교 기간 모두 지수가 일제히 상승한 것으로 조사됐다. 노무현 정부 거래세 강화기(2007년 1월 ~ 2008년 2월)에는 서울 아파트 매매가격지수가 6.11% 상승했으며, 문재인 정부 거래세 강화기(2017년 8월 ~ 2022년 5월)에는 23.2%의 가파른 지수 상승이 관찰됐다. 다주택자를 겨냥한 과도한 거래세 인상이 시장에 매물이 나오는 것을 막아 공급 가뭄을 심화시켰다는 부동산업계의 지적을 고스란히 뒷받침하는 대목이다.

그러나 이와 반대로 거래세를 낮춘 인하 국면에서는 거시경제 여건이나 대외 변수에 따라 정부별로 지수 변동 방향이 상이하게 갈리는 불확실성을 나타냈다. 이명박 정부 거래세 완화기(2008년 12월 ~ 2013년 2월)에는 다주택자 양도세 한시적 완화 조치와 함께 지수가 7.6% 하락했으나, 4·1 대책으로 양도세 면제를 전격 시행했던 박근혜 정부 거래세 완화기(2013년 4월 ~ 2017년 3월)에는 지수가 오히려 12.3% 상승 흐름을 타는 등 거래세 인하 하나만으로는 시장 가격의 변동을 설명할 수 있는 일관된 경험적 패턴이 확인되지 않았다.

김종양 의원실은 이번 정량 데이터 분석 결과에 대해 “보유세 강화 정책이 부동산 시장의 가격 안정을 이끌었다는 주장은 지난 20년간의 실증적 근거에서 전혀 찾아볼 수 없었으며, 오히려 규제 강화기마다 가격지수가 강하게 상승하는 동일한 방향성이 통계로 관찰됐다”며 “거래세 완화 역시 당시의 거시경제 변수에 따라 상이한 결과가 도출되므로 단일 요인만으로 시장 가격을 판단하기는 어렵다”고 설명했다.

이어 의원실 측은 “실증 데이터가 증명하는 역사적 사실과 통계적 시사점을 전면 외면한 채, 야당이 추진 중인 보유세 강화 카드를 오는 7월 그대로 국회에서 강행 처리할 경우, 이는 가뜩이나 수급 불균형으로 불안한 현재의 서울 부동산 시장에 불을 지르는 ‘화상첨유(火上添油·불 위에 기름을 붓는 격)’의 자충수가 될 것”이라며 시장 논리를 거스르는 세제 규제 일변도 정책의 위험성을 강력히 경고했다.