집값 치솟자 쪼그라든 국평 기준…서울 새 아파트 절반은 '24평'[only 이데일리]

[이데일리 박지애 기자] 서울 아파트 분양시장에서 전용면적 84㎡(33평)를 국민평형으로 공급하던 구조가 바뀌고 있다. 1~2인 가구 증가에 따른 소형평수 수요 증가에 분양가 급등과 대출 규제로 3~4인 가구까지 전용 59㎡(24평)를 찾기 시작하면서 올해 서울에서 공급된 새 아파트 2채 중 1채가 전용 59㎡였던 것으로 나타났다.

(사진=챗GPT)

5일 이데일리가 부동산 플랫폼 업체인 직방 데이터랩으로부터 받은 서울 아파트 전용면적별 분양 현황을 분석한 결과, 올해 상반기 서울 신규 분양 물량 가운데 전용 59㎡ 비중은 48.6%로 집계됐다. 반면 같은 기간 전통적인 ‘국민평형’으로 불렸던 전용 84㎡ 비중은 22.5%에 그쳤다.

불과 몇 년 전만 해도 상황은 정반대였다. 2020년 서울 분양시장에서 전용 84㎡ 비중은 32.4%로 전용 59㎡(25.2%)보다 훨씬 많았다. 그러나 2022년 전용 59㎡ 비중이 28.5%까지 늘며 전용 84㎡(26.9%)를 처음 역전했고, 2023년에는 격차가 더 벌어지며 59㎡ 비중이 39.7%까지 치솟았다.

이후 2024년과 지난해에는 전용 84㎡ 비중이 다시 높아지며 두 평형이 엎치락뒤치락하는 모습을 보였지만, 올해 들어 전용 59㎡ 비중이 다시 48.6%까지 뛰어오르며 사실상 서울 분양시장의 주력 평형으로 자리잡는 분위기다.

직방 관계자는 “공사비 상승으로 분양가가 크게 오르면서 전용면적을 줄여 총 분양가를 낮추려는 전략과 1~2인 가구 증가에 따른 소형 평형 선호가 맞물리고 있다”며 “이에 따라 실제 공급 구조가 변화하며 소평평형 공급이 확연히 늘고 있다”고 설명했다.

서울 전용면적별 분양 비율.(그래픽=문승용 기자)

업계에서는 최근 2~3년 사이 서울 청약시장 분위기가 확연히 달라졌다고 입을 모았다. 한 시행사 관계자는 “최근 인기 입지 견본주택에서는 59㎡ 문의가 과거와 비교할 수 없을 정도로 많아졌다”며 “거주 쾌적성 측면에서 84㎡ 선호는 여전히 높지만 분양가 급등, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등으로 자금 부담이 커지면서 실수요자들이 현실적으로 자금 감당이 가능한 59㎡ 혹은 70㎡대 틈새 평형으로 눈을 돌리고 있다”고 분위기를 전했다.

서울 주요 단지와 핵심 입지의 수도권에서도 소형화 흐름은 뚜렷하게 나타난다. 올해 분양한 서울 서초구 잠원동 메이플자이는 일반분양 물량의 약 70%를 전용 49㎡와 59㎡ 등 소형 평형으로 채웠다. 전통적으로 대형 평형 선호가 강했던 강남 재건축 단지에서도 일반분양을 중심으로 소형 비중이 확대하고 있다.

경기도 성남시 수정구 산성역 헤리스톤은 전체 1224가구 가운데 약 1020가구가 전용 60㎡ 이하로 구성돼 사실상 59㎡ 중심 단지에 가깝다. 과천 디에트르 퍼스티지는 전 가구를 전용 60㎡ 이하로 공급했다.

반면 서울에 비해 상대적으로 분양가 부담이 덜한 지방과 수도권 외곽에서는 여전히 넓은 주거공간에 대한 수요가 강하게 유지되고 있다. 전국 기준으로 올 상반기 분양공급 비중을 보면 전용 84㎡가 41.9%로 여전히 전체의 절반 가까이를 차지했다. 반면 전용 59㎡ 비중은 16.7% 수준에 머물렀다.

공급자 입장에서 소형 평형 확대는 분양성과 사업성 사이의 균형을 맞춰야 하는 문제다.

소형평형을 늘려 세대수를 늘릴 경우 엘리베이터, 복도 등 공용면적이 증가하고 주차 대수 확보 부담도 커지기 때문이다. 여기에 동 간 거리와 일조권 확보 등 설계상 제약도 함께 고려해야 한다.

그럼에도 최근에는 수요 변화에 맞춰 시행사와 조합이 소형 평형 비중 확대를 요구하는 사례가 늘고 있다는 게 업계 설명이다.

분양대행업체 관계자는 “자금 사정 때문에 59㎡를 원하는 수요자가 늘면서 사업 초기 단계부터 대형 평형을 줄이고 소형 비중을 늘려달라는 조합의 요구가 많아졌다”며 “59㎡는 세대당 필수 설비가 동일하게 들어가기 때문에 건축단가가 오히려 높고 공용부 면적과 부대비용 부담도 커짐에도 미분양 리스크를 줄이고 안정적인 완판을 위해 59㎡ 비중을 늘리는 방향으로 사업 전략이 바뀌고 있다”고 전했다.