30년 장사한 가게, 간판 하나 달았는데 월세 2배 내라? 권리금은 지킬 수 있을까

본문의 이해를 돕기 위해 생성형 AI로 만든 이미지

30년간 한자리에서 장사를 해온 A씨 아버지는 최근 건물주 통보에 가게를 접어야 할 위기에 놓였다.

건물주와 협의 없이 간판을 달았다는 이유로, 계약기간이 2년 넘게 남았는데도 과도한 월세 2배 인상과 함께 임차 공간 축소를 요구했기 때문이다.

법적으로 계약 연장을 강제할 권리는 이미 사라진 상황, 30년 일군 가게의 가치를 이대로 잃어야만 하는 걸까?

계약기간 남았는데…건물주의 일방적 요구, 효력 있나?

A씨 아버지의 임대차 계약은 유효한 상황이다. 이처럼 계약기간이 명확히 남아있다면, 건물주가 간판 문제를 빌미로 일방적으로 월세를 올리거나 사용 면적을 축소하라고 요구할 법적 권한은 없다.

법무법인대한중앙 조기현 변호사는 "계약기간이 남아 있는데도 임대인이 일방적으로 월세를 대폭 인상하거나 사용 중인 2층 반환, 1년 재계약을 요구하는 것은 원칙적으로 임차인이 동의하지 않는 이상 효력이 없다"고 설명했다.

건물주 동의 없는 간판 설치는 계약 위반 소지가 있지만, 이것만으로 기존 계약을 뒤엎을 만한 사유가 되긴 어렵다는 게 변호사들의 공통된 의견이다.

제로변호사 홍윤석 변호사는 "임대인 동의 없는 간판 설치가 계약 위반 사유로 주장될 수는 있으나, 즉각적이고 일방적인 계약 해지까지 인정되기는 다소 어려울 수도 있다"고 말했다.

10년 지나 계약갱신권 없어도 권리금은 '보호'

A씨 아버지는 30년 넘게 영업해왔기 때문에 상가임대차법이 보장하는 '계약갱신요구권'(최초 계약부터 10년간 보장)은 이미 소멸한 상태다.

이 때문에 계약 만료 시점에 건물주가 재계약을 거부하면 가게를 비워줘야 할 수 있다.

하지만 여기서 끝이 아니다. 법은 10년이 지나 계약갱신요구권이 없어진 임차인이라도 '권리금 회수 기회'는 보호해주고 있다.

임대인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해선 안 된다.

건물주가 1층만 사용하면서 기존(1, 2층)보다 월세를 훨씬 높게 부르거나, 계약기간을 1년으로 제한하는 등의 요구는 신규 임차인을 구하기 어렵게 만드는 '방해 행위'에 해당할 수 있다.

이 경우 A씨 아버지는 건물주를 상대로 권리금에 해당하는 손해배상을 청구할 수 있다.

'전세'로 꾸민 월세 계약…'탈세 증거'는 양날의 검

A씨의 사례에는 또 다른 변수가 있다. 바로 8년간 전세 계약서 뒤에 숨어 실제로는 월세를 받아 온 건물주의 '이중계약'이다. 이는 건물주의 탈세 정황을 보여주는 증거로, A씨 아버지가 월세 납입 내역을 모두 갖고 있어 입증이 가능하다.

법무법인 도모 강대현 변호사는 "임대인이 전세로 위장해 월세를 받으며 부가세 신고를 누락해 온 점은 아버님께 매우 강력한 방어 및 협상 도구가 된다"고 말했다.

이 증거를 바탕으로 내용증명을 보내는 등 부당한 압박을 차단하고 협상을 유리하게 이끌 수 있다는 것이다.

다만 이 카드를 사용하는 데는 신중해야 한다.

법무법인 인화 김명수 변호사는 "부가세 문제를 빌미로 임대인을 압박할 경우에는 자칫 형사상으로 공갈이나 협박 혐의에 해당할 수 있으므로 조심해야 한다"고 경고했다.