올해 상반기 도시정비사업 수주전에서 현대건설·GS건설·삼성물산 등 ‘빅3’가 10대 건설사 수주액의 70% 이상을 가져간 것으로 나타났다. 강남권과 한강변 핵심 사업지를 중심으로 대형사 쏠림이 뚜렷했지만, 수주액 확대가 곧바로 실적 개선을 뜻하는 것은 아니어서 하반기 이후에는 선별수주와 마진 관리가 관건이 될 전망이다.
2일 정비업계에 따르면 올 상반기 10대 건설사의 도시정비사업 누적 수주액은 27조1393억원으로 집계됐다. 이 중 현대건설·GS건설·삼성물산의 합산 수주액은 19조8804억원으로, 전체의 73.2%를 차지했다.
현대건설은 7조6947억원으로 1위에 올랐다. 압구정3·5구역을 잇달아 확보하며 강남 한강변 재건축 시장에서 우위를 굳혔다. GS건설은 성수전략정비구역 1지구, 성남 상대원2구역, 서초진흥아파트, 송파한양2차 등을 따내며 7조4694억원을 기록했다. 삼성물산은 압구정4구역, 신반포19·25차, 방배신삼호, 개포우성4차 등 강남권 핵심 사업지를 중심으로 4조7163억원의 수주고를 쌓았다.
외형상 정비사업 시장은 대형사를 중심으로 빠르게 회복되는 모습이지만 관건은 수익성이다. 정비사업은 수주액이 크더라도 곧바로 실적 개선으로 이어지지 않는다. 시공사 선정 뒤에도 이주와 철거, 착공, 분양, 공정 진행, 정산까지 시간이 걸린다. 공사비 재협상, 금융비용 증가, 조합원 분담금 갈등이 발생하면 실제 이익률도 달라질 수 있다.
한 건설사 관계자는 “원자재와 인건비 상승으로 공사비가 뛰었고, 금리 부담도 여전하다”며 “외형 확대보다 사업성, 착공 가능성, 일반분양성, 금융비용 부담을 따져 들어가고 있다”고 말했다.
현재 실적 지표를 봐도 수주 규모와 수익성이 반드시 같은 방향으로 움직이는 것은 아니다. 올 1분기 현대건설의 영업이익률은 2.9%, GS건설은 3.1%, 삼성물산 건설부문은 3.2% 수준에 그쳤다. 상반기 수주한 정비사업의 개별 수익률은 아니지만, 대형사의 실적 체력이 수주 규모만큼 개선되지는 않았다는 의미다.
반대로 정비사업 수주 순위에서 빅3에 밀린 일부 건설사들의 실적 수익성은 더 높았다. 대우건설의 올해 1분기 영업이익률은 13.1%, IPARK현대산업개발은 11.8%, DL이앤씨는 9.12%로 집계됐다. 고원가 현장 준공, 원가율 개선, 자체사업 및 우량 도급사업 진행 효과가 반영된 결과로 풀이된다.
최근 몇 년 흐름을 봐도 대형 건설사의 수익성 회복은 더디다. 현대건설은 지난해 흑자로 돌아섰지만 영업이익률은 2%대 초반에 머물렀고, GS건설도 검단 사고 여파 이후 점진적 회복세를 보이고 있다. 삼성물산 건설부문 역시 2022~2024년 5~6%대 영업이익률을 유지했으나 지난해에는 3%대로 낮아졌다.
이에 따라 하반기 정비사업 수주전에서는 단순 수주액 경쟁보다 사업장별 수익성 검토가 더 중요해질 전망이다. 성수, 목동, 여의도 등 대형 정비사업지를 중심으로 빅3 선호는 이어지겠지만, 건설사들도 공사비와 착공 가능성, 일반분양성, 금융비용을 따져 선별적으로 뛰어드는 분위기다.
업계 관계자는 “핵심지 수주는 브랜드 관리 차원에서도 중요하지만 공사비와 금융비용 부담을 감안하면 무리한 수주는 오히려 실적에 부담이 될 수 있다”며 “앞으로는 정비사업에서도 얼마나 많이 따냈느냐보다 얼마나 안정적인 마진을 남기느냐가 건설사 실적을 가를 것”이라고 말했다.
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