대한민국 부동산 시장에는 수년째 깨지지 않는 기묘한 공식이 하나 있다. 바로 "진보(좌파) 성향의 정부가 집권하면 집값이 폭등한다"는 속설이다. 실제로 과거 김대중·노무현 정부는 물론 문재인 정부에 이르기까지, 진보 정권 시절 서울과 수도권의 아파트 가격은 역대 최고 수준의 상승률을 기록했다.
서민 주거 안정을 최우선 가치로 내세우는 진보 정부에서 왜 역설적으로 집값이 가장 가파르게 오르는 것일까. 학계와 부동산 시장 전문가들이 꼽는 핵심 원인을 4가지로 짚어보았다.
① 규제가 부른 '매물 잠김'의 역설… 세금 폭탄이 거래 절벽으로
진보 정부는 집값 상승의 주원인을 다주택자와 투기 세력의 시장 왜곡으로 규정한다. 이를 막기 위해 주택 보유세(종합부동산세 등)와 양도소득세를 대폭 강화하는 정책을 편다.
하지만 시장은 정부의 예상과 정반대로 움직였다. 다주택자들이 과도한 양도세를 내고 집을 파는 대신, ' 버티기'에 들어가거나 자녀에게 증여하는 방식을 택했기 때문이다. 이로 인해 시장에 나올 매물이 완전히 묶이는 이른바 '매물 잠김 현상'이 발생했고, 공급 부족 심리가 확산되면서 거래량은 급감하는 반면 가격은 오히려 치솟는 부작용을 낳았다.
② '민간 규제'와 '공공 중심 공급'의 미스매치
수요자들이 원하는 주택은 인프라가 잘 갖춰진 도심 내 신축 민간 아파트다. 그러나 진보 정권은 재건축·재개발 등 민간 정비사업을 '특혜'나 '투기 조장'으로 바라보며 용적률과 분양가 규제의 칼날을 들이댔다. 대신 외곽의 공공임대주택이나 신도시 중심의 공급 카드를 꺼내 들었다.
전문가들은 이를 전형적인 '수급 미스매치'로 지적한다. 부동산 문제를 시장 경제가 아닌 복지 관점으로 접근하다 보니, 수요가 집중되는 도심 핵심지의 공급이 억제되어 희소성이 높아졌고, 이것이 주변 집값을 자극하는 촉매제가 되었다는 분석이다.
③ '똘똘한 한 채' 심리 자극… 정부가 찍어준 우량주
정부가 투기를 잡겠다며 특정 지역을 '규제지역'이나 '투기과열지구'로 지정할 때마다 시장은 이를 역으로 해석했다. 정부가 규제하는 곳이야말로 '가장 가치 있는 우량주'라는 신호로 받아들인 것이다.
강력한 핀셋 규제가 쏟아질수록 자산가들과 실수요자들은 전국의 자산을 처분하고 서울 강남 등 핵심 입지의 '똘똘한 한 채'로 몰려들었다. 이로 인해 강남권 초고가 아파트가 신고가를 경신하면 그 온기가 주변 지역으로 확산되며 전체 시장 가격을 밀어 올리는 악순환이 반복됐다.
④ 거시경제 환경과 '전임 정부 시차 효과'의 타이밍
정책의 성패를 떠나 정권이 출범한 시기의 거시경제적 환경도 무시할 수 없다. 김대중·노무현 정부 시절의 글로벌 경기 회복세, 그리고 문재인 정부 시절 코로나19 팬데믹 극복 과정에서 풀린 역대급 저금리와 풍부한 유동성(통화량)은 자산 가격을 밀어 올리는 거대한 땔감이 됐다.
여기에 '정책 시차 효과'도 존재한다. 보수 정부 시절 침체된 경기를 살리기 위해 풀었던 부동산 완화책(대출 규제 완화, 재건축 촉진 등)의 온기가, 수년의 시차를 두고 다음 진보 정부 초기에 폭발적인 매수세로 전환되는 경향이 있다는 점도 주요 요인으로 꼽힌다.
종합 제언 : "시장을 이념으로 통제할 수 없다"
한 부동산학과 교수는 "부동산 시장은 도덕적 구호나 징벌적 과세로 통제할 수 있는 영역이 아니며, 오직 수요와 공급, 그리고 유인 구조에 따라 움직인다"라며, "시장 심리를 무시한 채 규제 일변도로 수요를 억누르려 했던 진보 정부의 패러독스가 결국 자산 양극화와 집값 폭등이라는 부메랑으로 돌아온 것"이라고 지적했다.
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