낙찰받은 내 집에 모르는 외국인이? '버티기 점유' 대처법

A씨가 경매로 집을 낙찰받았으나, 불법 점유자로 인해 입주를 하지 못 하는 상황이 벌어졌다. / AI 생성 이미지

큰마음 먹고 경매로 내 집 마련에 성공한 A씨. 잔금까지 모두 치렀지만, 문을 열어준 건 생면부지의 외국인이었다.

전 임차인은 이미 이사를 나갔다면서, 그의 친구라는 외국인이 집을 점유한 채 퇴거를 거부하고 있는 것. 심지어 전 임차인은 "배당금이 확정되기 전까진 점유할 권리가 있다"고 주장한다.

이사 계획이 모두 엉망이 된 A씨, 과연 법적으로 집을 인도받고 손해를 보상받을 수 있을까? 변호사 9인의 자문을 종합해 핵심 쟁점을 짚어봤다.

인도명령, '실제 점유자' 빠지면 집행 불능

A씨는 이미 전 임차인과 그 남편을 상대로 법원에 부동산 인도명령을 신청했다. 하지만 변호사들은 현재 집에 거주 중인 '외국인'을 빠뜨린 것이 결정적인 실수라고 지적한다. 인도명령의 효력은 결정문에 명시된 당사자에게만 미치기 때문이다.

이민철 변호사는 "만약 법원에서 인도명령 결정을 받더라도, 결정문에 적힌 사람과 실제 집을 점유하고 있는 사람이 다르다면 강제집행 현장에서 집행이 거부될 수 있습니다"라고 명확히 설명했다. 즉, 서류상 임차인이 아닌 실제 점유자를 특정하지 않으면 인도명령은 휴지조각이 될 수 있다는 의미다.

여러 변호사들은 집행 과정에서 점유자가 또 바뀌는 상황을 막기 위해 '부동산점유이전금지 가처분' 절차를 함께 진행하는 것이 가장 안전한 접근이라고 조언했다.

'배당금' 핑계로 버티기, 법적 근거는?

그렇다면 전 임차인의 "배당 확정 전이므로 점유가 적법하다"는 주장은 타당할까? 이에 대해 법률 전문가들은 한목소리로 법리적으로 타당하지 않다고 선을 그었다.

고준용 변호사는 "배당 절차와 점유 권원은 별개의 문제입니다"라고 잘라 말했다. A씨가 낙찰받은 집의 말소기준권리(담보 대출 등 권리의 기준점)보다 늦게 전입한 후순위 임차인은 새로운 소유주에게 대항할 권리가 없다.

정진열 변호사 역시 "잔금 납부와 동시에 소유권은 낙찰자에게 이전되고, 그 시점부터 점유권 없는 점유는 원칙적으로 불법점유에 해당합니다"라고 덧붙였다.

배당금을 받는 것은 채권 회수 절차일 뿐, 남의 집에 계속 머무를 권리를 보장하는 것이 아니라는 것이다.

늦어진 이사, 손해는 어디까지 보상받나

명도가 늦어지면서 발생한 A씨의 금전적 손해는 어떻게 해야 할까? 전문가들은 불법 점유 기간 동안의 '임료 상당액'을 부당이득으로 청구하는 것이 가장 현실적인 방법이라고 말한다.

다만 그 금액은 '감정가의 1%'처럼 정해진 공식이 아니라, 실제 인근 부동산의 임대 시세를 기준으로 한 객관적인 감정을 통해 산정된다고 입을 모았다.

이사와 인테리어 지연으로 발생한 추가 월세나 물품 보관비 등은 '특별손해'로 분류된다. 이는 점유자가 그러한 손해의 발생을 미리 알았거나 알 수 있었음을 낙찰자가 엄격하게 증명해야 하므로 전액을 보상받기 까다로울 수 있다.

따라서 복수의 변호사들은 내용증명을 통해 "명도 지연 시 이러한 비용이 발생하고 있음을 미리 경고하는 것"이 향후 손해배상 청구를 위한 중요한 증거로 활용될 수 있다고 조언했다.

결국 현재 A씨가 가장 시급히 해야 할 일은 실제 점유자인 외국인을 특정해 인도명령 대상을 보완하고, 점유이전금지가처분으로 추가 변수를 차단한 뒤, 임료 상당의 부당이득반환 청구를 준비하는 것이다.