이 기사는 2026년 6월 29일 07시 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
아이에스동서가 대규모 자체 분양사업인 '경산 펜타힐즈 W'의 1단지 브릿지론을 본PF로 전환하며 급한 불을 껐지만, 재무 부담은 여전히 해소되지 않은 것으로 나타났다. 1100억원이 넘는 토지대금 단기차입금이 남아 있는 데다 800억원 규모의 자산유동화기업어음(ABCP) 만기가 오는 8~9월 집중되면서 분양 성적에 따라 재무 변동성이 확대될 수 있다는 분석이다.
26일 금융투자업계에 따르면 경산 펜타힐즈 W는 총 3443가구 규모의 자체 시행 사업으로 향후 아이에스동서 건설부문의 실적과 현금창출력을 좌우할 핵심 프로젝트다. 회사는 미분양 위험을 줄이기 위해 사업을 1·2단지로 나눠 추진하고 있으며, 올해 1분기에는 1단지(1712가구) 브릿지론 1700억원을 본PF로 전환했다. 표면적으로는 PF 구조가 안정화된 것처럼 보이지만, 실제 재무 부담은 여전히 상당하다.
사업부지 특수목적법인(SPC)인 '랜드마크경산제일차 외'가 보유한 토지대금 관련 단기차입금은 올해 1분기 말 기준 1148억원이다. 지난해 말 2848억원에서 본PF 전환으로 1700억원이 줄었지만, 아직 착공 시기를 확정하지 않은 2단지 토지대금이 고스란히 남아 있다. 해당 차입금의 금리는 최고 연 6.0% 수준으로 이자 부담도 적지 않다. 시장에서는 오히려 본PF 전환 이후부터가 진짜 시험대라는 평가가 나온다.
아이에스동서는 지난 3월 1단지 본PF 대출채권을 기초자산으로 총 800억원 규모의 ABCP를 발행해 자금을 유동화했다. 그러나 이 ABCP의 만기는 각각 오는 8월과 9월로, 발행 기간이 5개월에 불과한 초단기 구조다. 결국 회사는 분양대금 유입으로 차환 여건을 확보하거나 자체 자금으로 상환해야 하는 선택지를 앞두고 있다. 시장에서는 이 같은 자금 구조가 이번 분양가 책정에도 영향을 미쳤다고 보고 있다.
경산 펜타힐즈 W의 평균 분양가는 약 6억9500만원으로 인근 아파트 평균 시세(약 4억8700만원)보다 40% 이상 높다. 침체된 대구·경북 주택시장을 감안하면 공격적인 가격이라는 평가가 적지 않지만, 단기 금융비용과 차환 부담을 고려하면 수익성을 일정 수준 이상 확보해야 하는 사업 구조라는 해석이다.
특히 계약금이 유입되는 시기와 ABCP 만기가 맞물린다는 점도 부담이다. 6월 선분양을 통해 초기 계약률을 확보하지 못하면 8~9월 차환 여건이 악화될 가능성을 배제하기 어렵다. 자체 시행 사업은 분양 성과가 곧바로 시행사의 현금흐름으로 연결된다는 점도 리스크를 키우는 요인이다. 초기 청약이 기대에 못 미칠 경우 남아 있는 1148억원의 단기차입금은 물론 공사비 선투입 부담까지 본사 재무로 이전될 가능성이 제기된다.
ABCP 역시 만기 일시상환 구조인 만큼 시장에서 차환이 원활하지 않을 경우 회사가 직접 상환해야 하는 부담도 발생한다. 금융시장 여건이나 지역 분양시장 침체가 장기화될 경우 유동성 관리가 한층 중요해질 것이라는 전망이 나오는 이유다.
한 부동산금융 관계자는 "브릿지론을 본PF로 전환한 것은 의미 있는 성과지만 시행사 입장에서는 결국 분양이 현금으로 이어져야 구조가 완성된다"며 "초기 계약률이 기대에 못 미칠 경우 차환 부담과 금융비용이 동시에 확대될 수 있다"고 말했다.
김인만 부동산경제연구소 소장은은 "초기 분양 흥행이 불확실한 만큼 우선 높은 분양가를 제시한 뒤 향후 할인 분양이나 옵션 제공 등을 통해 실질적인 분양가격을 조정하는 전략을 선택할 가능성이 있다"며 "시장 상황에 따라 분양 속도를 조절하는 방안도 검토할 수 있다"고 말했다.
아이에스동서 관계자는 "지역 시세와 상품 경쟁력을 종합적으로 고려해 분양가를 산정했다"며 "다만 현재 시장 환경에서는 청약률과 분양 성과를 예단하기 어려운 상황"이라고 밝혔다.
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