정부가 가계부채 관리를 위한 대출 규제와 다주택자 규제, 그리고 공공 주도의 중장기 공급을 골자로 한 부동산 정책 기조를 고수하면서 향후 수도권 공동주택(아파트·다세대·연립) 시장의 향방에 관심이 집중되고 있다.
전문가들은 현 정부의 정책 기조가 그대로 유지될 경우, 수도권 시장은 거래량 감소 속에서도 서울 및 핵심지 중심의 ‘매매가 강보합’과 입주 물량 부족에 따른 ‘임대차 시장 불안’이라는 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 내다봤다.
대출 문턱 높은데 다주택 중과까지… ‘똘똘한 한 채’ 초양극화
정부의 가계대출 억제 기조에 따라 수도권 공동주택에 대한 대출 문턱이 높아진 상황에서 다주택자 규제가 유지된다면, 시장은 철저히 ‘실수요자 중심’으로 전개될 전망이다.
자금 조달 부담이 커진 수요자들이 자산 가치가 확실한 곳으로만 움직이면서, 서울 주요 정비사업 구역이나 수도권 핵심지 신축 아파트로의 ‘쏠림 현상’이 거세질 것이라는 분석이다. 반면 외곽 지역이나 비선호 단지는 대출 규제의 직격탄을 맞아 거래 절벽과 가격 정체를 겪는 등 지역 간·단지 간 초양극화가 불가피해 보인다.
부동산 관계자는 “민간 정비사업 규제 완화 속도가 시장 기대에 미치지 못하고 공사비 갈등이 지속되는 상황에서 정책 기조까지 유지된다면, 도심 내 아파트 공급 속도가 둔화되어 신축 희소성은 날로 커질 것”이라고 짚었다.
입주 물량 공백 가시화… 전세의 월세화 가속
가장 우려되는 대목은 임대차 시장이다. 최근 수년간 이어진 인허가 및 착공 감소의 여파로 수도권의 단기 입주 물량 공백이 본격화되는 시점이기 때문이다. 정부가 추진 중인 3기 신도시 등 공공 중심의 공급 대책은 실제 입주까지 최소 4~5년 이상 소요돼 당장의 수급 불균형을 해소하기엔 역부족이라는 지적이 나온다.
이에 따라 학군지와 역세권 신축 아파트를 중심으로 전세 매물 잠김 현상이 지속되면서 전세가격 상승 압력은 더욱 커질 것으로 보인다. 대출 규제로 전세자금대출마저 가로막힌 서민들이 반전세나 월세로 대거 내몰리면서 ‘전세의 월세화’ 구조도 고착화될 가능성이 높다.
주거 사다리 붕괴… 비아파트 시장 ‘고사 위기’
아파트 시장이 공급 부족 우려로 하방 경직성을 확보하는 것과 달리, 다세대·연립·오피스텔 등 비아파트 공동주택 시장의 그늘은 깊어질 전망이다.
빌라 역전세와 전세사기 여파가 완전히 가시지 않은 상태에서, 비아파트 시장을 활성화할 만한 획기적인 세제 혜택이나 규제 완화가 뒷받침되지 않는다면 서민 주거의 사다리 역할을 하던 비아파트 기피 현상은 장기화될 수밖에 없다. 이는 결국 아파트 수요 유입을 더욱 부추기는 부메랑으로 돌아올 것이라는 관측이다.
[기자 수첩] 규제 부작용 메울 ‘단기 보완책’ 필요성 대두
현 정책 기조가 유지된다면 수도권 공동주택 시장은 ‘돈줄은 막혔지만 공급 우려로 인해 살 집 가격은 떨어지지 않는’ 이중적 장세를 보일 가능성이 크다. 중장기 공공 공급 신호도 중요하지만, 당장 직면한 단기 입주 공백과 임대차 불안을 달랠 수 있는 오피스텔·도시형 생활주택 등 민간 단기 공급 활성화 방안이 시급히 병행되어야 할 시점이다.
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