이 기사는 2026년 6월 22일 16시 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
아이에스동서가 경기 고양 덕은지구 지식산업센터 사업장 정상화에 총력을 기울이고 있지만 시장에서는 근본적인 해결책을 찾기 쉽지 않다는 평가가 나온다. 시행과 시공을 모두 담당한 자체 분양사업인 만큼 미분양과 미입주에 따른 부담을 고스란히 떠안고 있는 데다, 유동채권의 절반 가까이가 해당 사업장에 묶여 있어 향후 실적과 현금흐름 변동성의 핵심 변수로 부상하고 있어서다.
특히 덕은지구 사업장은 일반 도급사업과 달리 시행과 시공을 모두 맡은 자체사업이라는 점에서 부담이 더욱 크다. 통상 도급사업은 시행사가 분양 리스크를 부담하지만 자체사업은 미분양, 미입주, 대금 회수 지연에 따른 손실이 모두 건설사 재무제표로 직결된다. 분양이 부진할 경우 매출채권 증가와 대손비용 확대, 운전자금 부담이 동시에 발생하는 구조다.
22일 업계에 따르면 아이에스동서는 지난해 덕은지구 사업장 관련 매출채권 및 수분양자 대여금에 대한 대손상각비를 대거 반영하면서 건설부문 수익성이 크게 훼손됐다. 올해 1분기에도 기준 8·9블록의 공사·분양 미수금 총액은 705억원(대손충당금 229억원)이며, 10블록은 215억원(대손충당금 74억원)이다. 같은 기간 해당 사업장 미수금은 920억원에 달해 전체 유동매출채권 및 기타채권의 45%를 차지했다. 사실상 덕은지구 사업장 성패가 건설부문 현금흐름을 좌우하는 상황인 셈이다.
해당 현장은 그동안 아이에스동서의 건설부문 영업실적에 지속적인 부담으로 작용해 왔다. 높은 초기 분양률을 기록했던 시작과 달리, 준공 후 입주 실적이 부진하면서 공사대금 회수가 지연됐기 때문이다. 업계에 따르면 지난해 매출채권, 수분양자 대여금 등에 대한 대손상각비 660억원을 인식하면서 건설부문 영업이익이 385억원으로 축소됐으며, 2024년에는 일부 도급 현장의 준공 시점 정산 손실이 발생하기도 했다.
아이에스동서는 해당 사업장을 덕은지구 랜드마크로 조성하려 했다. 초기 분양률은 95%를 기록했으나 일부 호실의 계약 취소 등이 겹치며 현재 8블록의 공실률은 30%, 9블록은 45%이며, 10블록은 70% 이상을 기록하며 부진한 성과를 보였다. 지난해 4분기 준공된 DMC 아이에스 비즈타워 한강 6·7블록 또한 분양 및 입주 실적이 부진해 본사 이전으로 분양률을 높인 바 있다.
여파는 수분양자별 상황에서도 드러난다. 소형 면적을 분양받은 개인 수분양자의 경우 잔금 마련 부담이 커지면서 잔금 납부 지연, 계약 해제 요구, 법적 분쟁이 일부 발생했다. 반면 법인 수분양자의 경우 잔금을 납부하고 소유권 이전을 진행한 사례가 많았던 것으로 드러났다. 이에 회사 측은 수분양자를 찾지 못한 채 남은 잔여 호실을 지난 10일부터 '회사보유분'이라는 이름으로 할인 분양에 나섰다.
문제는 현재 제시된 대책이 할인분양 외에는 마땅치 않다는 점이다. 아이에스동서는 지난 10일부터 잔여 호실에 대한 할인분양에 나섰지만 업계에서는 분양률 개선 효과가 제한적일 것으로 보고 있다. 지식산업센터 시장 전반이 공급 과잉과 수요 위축 국면에 진입한 가운데 가격을 낮춘다고 해서 실수요 기업의 입주 수요가 단기간에 늘어나기는 어렵기 때문이다.
업계에서는 할인분양이 미분양 재고를 줄이는 데는 일부 도움이 될 수 있지만 공실 해소와 실제 입주율 개선까지 이어질지는 미지수라고 평가한다. 입주 기업이 확보되지 않는 한 잔금 납부와 채권 회수 역시 지연될 가능성이 높아서다.
결국 시장이 주목하는 부분은 분양률이 아니라 입주율이다. 할인분양을 통해 계약 건수를 늘릴 수는 있지만 기업 유치와 입주 활성화라는 본질적 과제가 해결되지 않으면 채권 회수 지연 문제도 반복될 수밖에 없다. 덕은지구 사업장이 아이에스동서 건설부문의 최대 리스크로 지목되는 이유도 여기에 있다는 분석이다.
아이에스동서 측은 "입주 완료까지는 시간이 다소 소요될 것으로 예상되지만 최근 분양률 수치가 많이 높아진 편"이라고 설명했다.
반면 지식산업센터 업계 관계자는 "할인 분양만으로 분양률을 끌어올리기는 쉽지 않을 것"이라며 "기업이 입주 의사를 가지고 있더라도 실제 입주로 연결되기는 어렵다"고 전망했다.
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