전세 계약 끝내려고 세입자 구했더니 "집 판다"는 집 주인...전세금 책임은 누구?

전세 계약 중 집주인이 매매를 진행하더라도 대항력을 갖춘 세입자는 새 집주인에게 보증금 반환 책임을 물을 수 있고, 조기 퇴실은 3자 합의가 관건이다. / AI 생성 이미지

전세 계약을 중간에 끝내려고 새 세입자까지 구했는데 집주인이 "집을 팔겠다"며 계약을 거절했다면, 전세금 반환 책임은 누구에게 남을까.

집이 팔리더라도 대항력을 갖춘 세입자의 보증금 반환 권리는 사라지지 않는다. 새 집주인이 기존 임대인의 지위를 이어받기 때문에 만기에는 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다.

새 세입자까지 구했는데...말 바꾼 집주인

A씨의 전세계약 만기는 아직 남아 있었다. 개인 사정으로 먼저 이사를 해야 했던 A씨는 집주인에게 중도 퇴실을 문의했다.

집주인은 현금이 없으니 새 세입자를 구하거나 집이 팔릴 때까지 전세금을 돌려줄 수 없다는 취지로 답했다. A씨는 직접 새 세입자를 찾았고 계약이 정리될 수 있다고 봤다.

그러나 집주인은 다시 말을 바꿨다. 집을 매매하는 중이라 새 세입자와 계약할 수 없다고 통보했다. 매수 예정자가 집을 보러 온다는 말까지 나오자 A씨의 전세금 회수 시점도 다시 막혔다.

집 팔려도 보증금은 '새 집주인'에게

세입자가 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄다면 집주인이 바뀌어도 임대차 관계는 새 소유자에게 이어진다. 쉽게 말해 새 집주인이 기존 집주인의 자리를 넘겨받는다.

법무법인 정향 장두식 변호사는 "집이 매매되더라도 매수인(새 소유자)이 임대인 지위를 승계하여 보증금 반환의무도 원칙적으로 매수인에게 이전된다"고 설명했다.

따라서 A씨가 대항력을 갖춘 상태라면 계약 만기에는 새 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다. 집이 팔렸다는 이유만으로 전세금이 사라지거나 세입자가 바로 쫓겨나는 것은 아니다.

다만 예외도 있다. 장 변호사는 "임차인은 매매 사실을 안 후 상당한 기간 내 이의 제기로 승계를 원하지 않는다는 선택을 할 수 있고, 그 경우에는 종전 임대인의 보증금 반환의무가 소멸하지 않을 수 있다"고 덧붙였다.

"당장 나가달라"면 이사 비용 협상 가능

새 집주인이 실거주나 매매 조건을 이유로 빠른 퇴거를 요구할 수도 있다. 이때도 세입자가 계약 기간을 지키고 있다면 당장 나가야 할 의무가 생기는 것은 아니다.

오히려 세입자의 거주 권리가 협상 카드가 될 수 있다. 법적으로 보장된 계약 기간을 포기하고 조기 퇴실하는 대신 이사비나 중개수수료 상당액을 요구해 볼 수 있다.

모두로 법률사무소 한대섭 변호사는 "새로운 매수인이 빠른 퇴거를 요청한다면 협상의 주도권은 귀하에게 있다"며 "조기 퇴실에 합의하는 대가로 이사 비용이나 새로운 집을 구할 때 발생하는 부동산 중개수수료 상당액을 명도 합의금 명목으로 요구해 볼 수 있다"고 조언했다.

다만 이사비가 법으로 당연히 보장되는 것은 아니다. 새 집주인의 요청에 세입자가 협조하는 대가로 정하는 돈에 가깝기 때문에 금액과 지급 시점을 문서로 남겨야 한다.

보증금을 받기 전에 먼저 이사를 가야 한다면 임차권등기명령도 검토해야 한다. 점유와 전입을 유지하기 어려운 상황에서 보증금 권리를 지키기 위한 안전장치다.