이 기사는 2026년 6월 20일 08시에 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
ESR켄달스퀘어리츠가 임차 면적의 절반 이상을 쿠팡에 의존하는 구조에서 벗어나기 위한 테넌트 전략 재정비가 불가피하다는 분석이 나온다. 쿠팡이 자체 리츠 설립을 통해 물류자산 유동화에 나서면서 향후 ESR켄달스퀘어의 임대차 협상력이 약화될 수 있다는 우려가 제기되고 있어서다.
19일 업계에 따르면 쿠팡과 알파자산운용은 지난해 말 알파씨엘씨리츠운용을 설립했다. 알파씨엘씨리츠운용은 '알파씨엘씨제1호위탁관리부동산투자회사(알파씨엘씨리츠)'의 자산관리회사(AMC) 역할을 수행하는 곳으로, 쿠팡이 지분 9%를 보유하고 있다.
알파씨엘씨리츠의 출범 과정은 순탄치 않았다. 올해 초 국토교통부가 영업인가 신청을 반려하면서 첫 단추부터 제동이 걸렸다. 다만 업계에서는 관련 서류 보완을 거쳐 재인가 절차가 진행될 것으로 보고 있다.
알파씨엘씨리츠는 쿠팡이 자체 보유해 온 풀필먼트센터 3곳(인천 메가‧북천안‧남대전)을 기초자산으로 삼고 있는 게 특징이다. 합산 가치가 1조원에 육박하는 이들 3개 센터는 운영 기간이 2~5년에 불과한 신식 시설이다. 쿠팡이 자산 가치를 충분히 높인 뒤 매각하는 통상적인 수순에서 벗어나 자본 효율화에 가속 페달을 밟았다는 평가다.
쿠팡이 자본 조달을 위해 부동산 유동화 카드를 꺼내 들면서 리츠 시장의 시선은 ESR켄달스퀘어 향하고 있다. ESR켄달스퀘어의 강점으로 작용해 온 쿠팡에 대한 의존도가 양날의 검으로 작용할 수 있게 되면서다. 이커머스 1위 업체인 쿠팡은 ESR켄달스퀘어 임차 면적의 53%를 차지한다. ESR켄달스퀘어에 원활한 현금흐름을 제공해 온 최대 고객사가 자체적으로 리츠 투자에 나서면서 양사 간 묘한 균열의 조짐을 보이기 시작한 것이다.
통상 이커머스는 인프라 안착을 위해 최소 5년에서 10년에 이르는 마스터리스 방식으로 입주한다. 때문에 당장 쿠팡이 물류센터 독자 운영에 나설 가능성은 희박하다는 게 중론이다. 신규 물류센터 설립에도 수년의 세월이 소요된다.
문제는 ESR켄달스퀘어의 임대차 협상력이 저하될 수 있다는 점이다. 쿠팡이 독자적 리츠 생태계 구축에 신호탄을 쏘아 올린 만큼 공실 리스크에 대비해야 한다는 지적이다. 업계 관계자는 “쿠팡이 알파리츠를 성공적으로 안착시키고 자산 유동화 노하우를 터득하면 다음 재계약 때 ESR켄달스퀘어를 상대로 임대료 인하 압박을 가할 수 있다”고 말했다.
일각에서는 ESR켄달스퀘어가 최근 추진하고 있는 임차인 다변화 전략 역시 이 같은 위기 의식의 연장선으로 보고 있다. 지난해 말 신규 편입한 이천9 물류센터의 경우 홈퍼니싱 플랫폼 오늘의집과 3PL 업체 프리즘에프에스가 전체 면적을 임차하고 있다. 특정 임차인 의존도를 낮추고 안정적인 임대 포트폴리오를 구축하기 위한 행보로 해석된다.
ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "쿠팡의 이번 리츠 투자는 대형 물류자산 유동화 목적이 강한 것으로 파악하고 있다"며 "물류센터 임차인 모집이나 부동산 투자 시장에 직접 진출하려는 성격과는 다소 차이가 있다"고 말했다.
다만 시장에서는 쿠팡의 리츠 사업이 본궤도에 오를 경우 ESR켄달스퀘어 역시 쿠팡 중심의 임대 구조를 완화하는 방향으로 포트폴리오 전략을 재정비해야 한다는 목소리가 점차 커지고 있다.
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