[센머니=박석준 기자] 정부가 공공 자금을 마중물로 삼아 민간 자본의 동참을 이끄는 ‘PF(프로젝트파이낸싱) 개발앵커리츠’ 사업을 본격적으로 시작한다.
17일 국토교통부는 18일부터 총 1조원 규모로 조성을 마친 PF 마중물 개발앵커리츠의 투자 대상 사업지를 공개 모집한다고 밝혔다.
이번 PF 개발앵커리츠는 최근 부동산 프로젝트파이낸싱 시장의 경색으로 인해 사업 초기 단계에서 자금 확보에 애를 먹는 우량 사업장을 돕기 위해 마련했다는 설명이다. 공공이 먼저 자금을 투자해 안전판 역할을 해줌으로써 민간 자본이 안심하고 들어올 수 있도록 유도하는 방식으로 진행된다.
공공 재원 2,000억 원에 민간 투자금 약 3,200억 원을 더한 자금으로 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받아 발행한 회사채 차입금을 보태 총 1조원 규모로 마련됐다.
지난해 11월 자산관리회사(AMC)로 코람코자산신탁과 한국토지신탁을 지정한 데 이어, 리츠 설립과 보증 상품 신설 등 사전 절차를 모두 마무리하고 본격적인 투자처 발굴에 나섰다. 리츠는 코람코개발앵커리츠와 케이원개발앵커리츠 두 곳으로 나누어 운영될 예정이다.
개발앵커리츠는 앞으로 5년 동안 가동된다. 주로 땅을 살 때 필요한 초기 자금인 ‘브릿지론’ 단계의 사업에 1년 6개월간 집중 투자한 뒤, 회수한 자금을 다른 사업에 다시 투자하는 방식으로 사업을 이어갈 것으로 보인다.
개별 사업장당 투자할 수 있는 금액은 땅값의 절반(50%) 이내이며, 한도는 최대 1,000억 원이다. 제공되는 투자 금리는 사업의 위험성과 시장 상황을 고려해 시행사와 자산관리회사가 협의해 결정하되, 가장 안정적인 AAA 등급의 3년 만기 공사채 금리에 250~300bp(1bp=0.01%포인트)를 더한 수준으로 책정했다. 이는 시중에서 조달하는 비용보다 훨씬 저렴한 수준이라는 설명이다.
공모 접수된 사업장은 사업의 안정성과 공공성을 따지는 투자 지침을 기준으로 삼아 평가를 받는다. 이후 한국토지주택공사(LH)가 동참하는 투자심의위원회의 세부 검토와 리츠 주주총회 의결 등을 거쳐 최종 지원 대상으로 낙점된다.
신청 가능한 사업장은 기본적으로 토지 확보율이 100%여야 하며, 땅값 대비 자기자본 비율이 20%를 넘어야 하는 등 자본 안정성을 필수로 갖춰야 한다. 여기에 정부나 지자체가 주도하는 공모 사업이거나 인공지능(AI) 데이터센터처럼 사회적 파급효과가 큰 사업, 혹은 개발 후 직접 운영하는 PF 선진화 방안을 도입한 사업장 등은 심사에서 가산점을 부여한다.
국토부 김영국 주택토지실장은 “이번 개발앵커리츠 출시는 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 우수 개발사업, 특히 수도권 주택 공급사업 및 지역 역점사업에 새로운 활력을 불어넣는 계기가 될 것”이라고 했다.
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