미분양·공사비·PF 부담 누적…지방 건설사, 위기 장기화 될까

고금리 장기화 속에서 지방 건설업계의 자금 경색이 심화되고 있다. [사진=연합뉴스]

고금리 장기화 속에서 지방 건설업계의 자금 경색이 심화되고 있다. PF 만기 연장으로 단기 유동성 부담은 일부 완화됐지만, 공사비 상승과 미분양 적체가 동시에 누적되면서 사업 리스크는 해소되지 않은 상태다. 금융권과 공공기관의 지원이 이어지고 있음에도 현장에서는 구조적 부담이 지속되고 있다는 평가가 나온다..

금리 충격이 만든 PF 경색…"예측 가능한 사업 구조 붕괴"

2022년 이후 미국 연방준비제도(Federal Reserve)의 급격한 기준금리 인상은 국내 PF 시장의 구조를 흔들었다. 조달 금리 상승으로 사업비 부담이 급증한 데다, 금리 변동성이 커지면서 사업 계획 단계에서부터 금융비용을 예측하기 어려운 환경이 고착화됐다.

이 때문에 신규 사업 추진은 급격히 위축됐고, 2023년 이후 착공 물량 감소로 이어졌다. 여기에 공사비 상승이 겹치며 부담은 커진 것으로 파악됐다. 한국건설기술연구원 통계에 따르면 건설공사비지수는 2020년(100 기준) 대비 30% 이상 상승하며 136.88 수준까지 올라섰다. 이는 자재비와 인건비 상승이 동시에 반영된 결과로, 관련 지표 기준 역대 최고 수준이다.

다만 PF 시장은 만기 연장 등을 통해 당장의 유동성 위기는 일부 완화된 모습이지만, 누적된 금융 부담은 해소되지 않은 상태다. 특히 금리 부담이 장기화되는 가운데 중동발 지정학적 불확실성까지 겹치며 자금 조달 환경은 복잡해지고 있다.

이에 따라 금융권과 건설업계는 과거와 같은 광범위한 자금 지원보다는 사업성 중심의 선별 지원 체제로 전환하는 분위기다. 수익성과 분양 가능성이 높은 사업장에 자금이 집중되는 반면, 리스크가 높은 사업장은 구조조정 압력이 커지는 양극화 현상도 나타나고 있다.

자금 경색이 장기화되는 가운데 미분양 적체까지 겹치며 지방 건설사들의 부실은 현실화되고 있다. 광주·전남 지역 기반 일부 중견 건설사들이 회생절차 폐지로 사실상 파산 수순에 들어갔고, 다수 종합건설사도 법정관리로 내몰리고 있다. 종합건설사 부도 건수는 2024년 12곳으로 파악됐다. 

특히 준공 이후에도 판매되지 않는 '악성 미분양'은 지방 건설업계의 부담을 키우는 주요 요인으로 꼽힌다. 국토교통부의 미분양 주택 현황에 따르면 전국 준공 후 미분양 주택은 3만1천여 가구로 집계됐다. 이 가운데 86% 이상이 비수도권에 집중된 것으로 나타났다.

지역별로는 대구와 경북의 상황이 심각하다. 두 지역의 악성 미분양 물량은 7천 가구를 넘어 전국의 약 4분의 1 수준을 차지하고 있다. 

정부·LH, 지방 미분양 5,000가구 매입…지원 조건 완화

위기 확산에 대응해 정부도 시장 안정화 카드에 나섰다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)는 지방 준공 후 미분양 아파트 5,000가구 매입을 추진하며 시장 개입 수위를 높였다.

이번 3차 매입에서는 기존보다 지원 조건이 완화됐다. 준공 물량뿐 아니라 공고일 기준 3개월 이내 준공 예정 물량까지 포함되며, 단지 전체가 아닌 일부 동·호수 선별 매입도 가능해졌다. 접수 기간도 기존보다 연장되며 사업자의 참여 여건이 확대됐다.

정부는 매입 물량을 지방 주거 지원 및 지역 일자리 연계 주거 수요로 활용해 건설경기와 지역 경제를 동시에 안정화한다는 방침이다.

주택도시보증공사(HUG)도 유동성 지원에 가세했다. HUG는 PF 시장 위축과 자금 경색에 대응해 주요 보증 상품의 보증료를 최대 60% 인하하는 지원책을 내놨다. 이번 조치로 약 400개 사업장, 14만 세대가 약 1,380억 원 규모의 비용 절감 효과를 볼 것으로 추산된다.

PF대출보증 요건도 완화됐다. 분양률 기준은 기존 60%에서 50%로 낮아졌고, 보증 신청 시점도 착공 전에서 입주자모집공고 승인 전까지 확대됐다. 기존 PF 상환 목적 보증에 대한 특례 적용 기간도 연장됐다.

업계에서는 이번 조치가 단기 유동성 경색 완화에는 일정 부분 기여할 수 있지만, 수요 회복 없는 구조적 해법으로 이어지기는 어렵다는 평가도 나온다. 정부와 공공기관이 잇따라 지원책을 내놓고 있지만, PF 시장과 건설업계 전반은 '전면 지원' 단계에서 '선별 지원' 체제로 이동하고 있다는 분석이다. 

업계 관계자는 "PF 시장은 유동성 문제가 아니라 사업성 검증 단계로 진입했다"며 "향후에는 자금 지원 여부 자체가 시장 신뢰도를 가르는 기준이 될 것"이라고 말했다.

[폴리뉴스 김진우 기자]