신축 아파트로 조망 75%가 막힌 주민이 손해배상 소송을 고려 중이다. / AI 생성 이미지
"불과 얼마 전까지 산과 하천이 보이던 거실 창의 75%를 신축 아파트가 가로막았습니다." 15층 아파트에 거주하는 한 시민이 39층 주상복합 건설로 하루아침에 조망을 잃었다며 올린 호소다.
다행히 햇볕을 가리는 일조권 침해는 없지만, 눈앞을 꽉 채운 건물로 인한 답답함 때문에 손해배상 소송을 고민하고 있다.
법조계는 '조망권' 침해가 법적으로 인정받기 까다롭지만, 사회 통념상 참을 수 있는 한도인 '수인한도'를 넘었다면 배상받을 길이 열릴 수 있다고 조언한다.
"산·하천이 보이던 창 앞에 거대한 벽이…"
평화로운 일상을 보내던 A씨의 집 앞에 39층짜리 거대한 주상복합 아파트가 들어서기 시작했다.
15층인 A씨의 집은 원래 거실에서 산과 하천이 어우러진 시원한 풍경을 누릴 수 있었다. 하지만 완공을 앞둔 지금, 거실 유리창의 약 70~75%는 차가운 아파트 외벽으로 가득 찼다. 햇볕이 드는 데는 문제가 없지만, 창밖을 볼 때마다 느끼는 압박감과 상실감은 이루 말할 수 없다.
A씨는 “신축 아파트가 지어지기 전에는 산, 하천이 보여서 좋았는데 이제는 거실 유리의 70-75%를 신축아파트가 차지하게 되었습니다”라며 조망권 침해에 대한 손해배상 가능성을 문의했다.
'경관 조망'과 '하늘 조망', 법원의 판단은 다르다
법조계 전문가들은 조망권 침해를 두 가지 관점에서 분석한다. 하나는 산·강과 같은 특정 경치를 볼 수 있는 '경관조망권'이고, 다른 하나는 시야가 막혀 느끼는 압박감과 관련된 '천공조망권(하늘 조망)'이다.
대법원 판례에 따르면, 경관조망권은 아무 때나 인정되는 권리가 아니다. 해당 건물이 특정 조망을 주된 목적으로 지어졌거나, 조망이 아파트 가격에 결정적 영향을 미쳤다는 점이 입증돼야 한다.
단순히 우연히 좋은 경치를 누려온 경우라면, 합법적으로 지어진 새 건물에 조망이 가려졌다고 해서 법적 보호를 받기는 어렵다.
반면 천공조망권은 시야가 차단돼 발생하는 폐쇄감이나 압박감이 사회 통념상 참을 수 있는 정도(수인한도)를 넘었는지를 따진다. 법원은 건물 간 이격거리, 건물의 높이, 시야를 가리는 비율(조망침해율), 건축법 준수 여부 등을 종합적으로 고려해 위법성을 판단한다.
일조권 괜찮은데…조망권 소송, 무엇이 쟁점인가?
A씨의 경우, 거실 창의 75%가 막혔다는 점은 높은 '조망침해율'로 소송에서 유리하게 작용할 수 있다.
하지만 '일조권 침해가 없다'는 사실은 오히려 불리한 요소가 될 수 있다. 일조권 침해가 없다는 것은 신축 아파트와 어느 정도 거리가 확보됐다는 의미로 해석될 수 있기 때문이다.
법원은 두 건물 사이의 거리가 충분하면, 조망침해율이 높아도 실제 느끼는 압박감은 크지 않다고 판단하는 경향이 있다. 권문규 변호사는 “일조권은 방해를 받지 않는다는 점에서 침해가 크게 인정되기는 어렵지 않나 예상됩니다”라고 밝혔다.
결국 소송의 핵심은 A씨가 겪는 피해가 과연 '수인한도'를 넘었는지 여부다.
유선종 변호사는 “중요한 점은 단순히 전망이 가려졌다는 사실만으로는 부족하고, 그 침해가 사회통념상 수인 한도를 넘어야 한다는 것입니다”라고 강조하며, “다만, 기존 자연경관이 완전히 차단되는 상황이라면 피해를 인정받을 가능성도 존재합니다”라고 덧붙였다.
"감정 절차 필수"…변호사들이 말하는 현실적 조언
전문가들은 조망권 소송을 결심했다면 철저한 준비가 필요하다고 입을 모은다. 조망권 침해 정도를 객관적 수치로 입증하기 위한 '감정 절차'는 필수다. 감정을 통해 하늘이 보이는 비율(천공률)이나 시야를 가리는 비율(조망침해율) 등을 산정해야 한다.
이희범 변호사는 “실제 일조량이나 조망권의 방해가 발생한다면 감정 후 손해배상을 청구할 수 있습니다”라며, “해당 아파트 입주민의 의사를 모아 단체 소송을 제기할 수 있습니다”라고 조언했다.
다만 권문규 변호사는 “감정 절차를 거쳐야 하기 때문에 소송 기간과 난이도도 꽤 긴 편입니다”라며 소송이 쉽지 않음을 시사했다.
종합하면, A씨의 사례는 일조권 침해가 없어 불리한 측면도 있지만 높은 조망침해율을 근거로 손해배상을 다퉈 볼 여지는 있다.
결국 법원이 건물 간 거리, 재산 가치 하락 여부 등을 종합해 A씨의 피해를 사회적으로 참기 힘든 수준으로 인정해 주느냐에 따라 보상 여부가 결정될 전망이다.
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