서울보다 더 뜨거운 '분당·동탄·광명' 집값 어디까지 갈까 [손바닥 부동산]

[송승현 도시와경제 대표] 최근 부동산 시장에서는 서울 집값이 상승하고 있음에도 시장의 관심은 오히려 서울 인접 지역과 경기 남부로 향하고 있다. 성남 분당, 광명, 하남, 안양, 용인, 화성 동탄 등은 서울 못지않은 상승세를 기록하며 수도권 시장을 이끌고 있다.

서울 동탄 아파트 매매가격 상승률

한국부동산원이 발표한 6월 둘째 주 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.27% 상승했다. 하지만 경기 역시 0.20% 상승하며 상승폭을 확대했다. 특히 화성 동탄구는 한 주 동안 1.98% 상승했고, 성남 분당구는 0.62%, 성남 중원구는 0.48%, 안양 동안구는 0.40% 상승했다. 올해 누적 상승률로 살펴보면 분당은 6.87%, 광명은 8.19%, 하남은 6.76%, 용인 수지는 8.56%를 기록하며 서울 상승률을 크게 웃돌고 있다.

불과 몇 년 전만 해도 서울이 오르면 수도권이 따라가는 구조였다. 하지만 지금은 양상이 다르다. 서울 접근성이 우수하면서도 독자적인 생활권을 갖춘 지역들이 서울의 대체재가 아닌 경쟁 지역으로 성장하고 있다.

2026년 6월 8일 기준 경기권 주간 아파트가격 동향 (그래픽=도시와경제)

특히 경기 남부는 수도권에서 가장 강력한 일자리 벨트를 형성하고 있다. 판교테크노밸리, 삼성전자 화성캠퍼스, 용인 반도체 클러스터, 광명·시흥 테크노밸리 등 첨단산업 기반이 확장되면서 고소득 일자리가 지속적으로 증가하고 있다. 실제로 화성시 인구는 2016년 60만 명을 돌파한 이후 꾸준히 증가해 현재는 100만 명이 넘는 도시로 성장했다. 이는 단순한 개발 기대감이 아니라 실제 인구와 일자리가 증가하고 있다는 의미다.

교통 여건 역시 시장 흐름을 바꾸고 있다. GTX-A 개통 효과로 서울 도심과 강남 접근성이 크게 개선되면서 경기 남부 주요 지역은 사실상 서울 생활권으로 편입되고 있다. 과거에는 서울에서 멀다고 평가받던 지역들이 이제는 출퇴근 가능 생활권으로 재편되고 있는 것이다.

동탄역에서 GTX-A 이용하는 시민들(사진=연합뉴스)

전세시장도 강세 흐름을 뒷받침하고 있다. 서울은 공급 부족과 전세 매물 감소가 동시에 나타나고 있다. 서울 아파트 전세가격은 최근 0.32% 상승하며 매매가격보다 높은 상승률을 기록했다. 경기 역시 0.19% 상승했다. 특히 동탄 0.52%, 광명 0.44%, 성남 수정구 0.41%, 분당 0.35% 상승을 기록하며 실수요 유입이 이어지고 있다.

이처럼 인구가 늘고, 일자리가 증가하고, 교통망이 개선되는 지역의 상승은 어느 정도 설명이 가능하다. 문제는 최근 시장이 이러한 펀더멘털보다 더 빠르게 움직이고 있다는 점이다.

부동산 가격은 결국 지역의 경제 규모와 소득 수준, 인구 증가율을 기반으로 형성된다. 그러나 상승장에서는 기대감이 현실보다 앞서기 시작한다. GTX 개통, 재건축 추진, 신도시 개발 계획과 같은 호재가 발표되면 미래 가치가 현재 가격에 반영된다. 적정 수준의 선반영은 자연스러운 현상이지만 기대가 과도해지면 위험도 커진다.

실제로 최근 상승률 상위 지역을 살펴보면 차이가 존재한다. 동탄의 경우 인구 증가와 산업단지 확충, GTX 개통이라는 실질적인 펀더멘털이 존재한다. 반면 일부 지역은 개발 기대감이 가격 상승을 주도하는 경우도 있다. 분당 역시 재건축 기대감이 강하게 반영되고 있지만 실제 인구는 정체 상태에 가깝다. 결국 가격 상승을 정당화하기 위해서는 정비사업의 실질적인 추진과 추가적인 수요 창출이 뒤따라야 한다.

부동산 시장은 언제나 기대와 현실 사이에서 균형을 찾아간다. 상승기에는 모든 지역이 유망해 보이지만 시간이 지나면 결국 펀더멘털이 강한 지역과 그렇지 않은 지역의 차이가 나타난다. 과거 신도시와 GTX 역세권 시장에서도 같은 현상이 반복됐다. 같은 호재를 가지고 있어도 일자리와 인구가 뒷받침된 지역은 상승세를 이어갔고, 그렇지 못한 지역은 조정을 받았다.

하반기에도 서울 인접 지역과 경기 남부의 강세는 이어질 가능성이 높다. 서울 공급 부족 문제는 단기간에 해결되기 어렵고 전세시장 역시 불안하다. 여기에 광역교통망 확충과 산업단지 조성 효과가 지속되면서 수도권 핵심지역에 대한 수요는 계속 유입될 가능성이 높다.

다만 투자자라면 어디가 가장 많이 올랐는지보다 왜 올랐는지를 먼저 살펴야 한다. 인구가 증가하는가, 일자리가 늘어나는가, 교통이 개선되는가, 실거주 수요가 유입되는가를 확인해야 한다. 가격이 펀더멘털의 성장 속도보다 빠르게 상승하기 시작한다면 그 순간부터는 기대수익보다 리스크를 먼저 점검할 필요가 있다.

시장은 상승률이 아니라 지속 가능성을 평가한다. 서울 인접 지역과 경기 남부의 강세는 당분간 이어질 수 있다. 그러나 모든 상승이 같은 의미를 갖는 것은 아니다. 따라서 중요한 것은 가장 많이 오른 지역을 쫓는 것이 아니라, 현재 가격 수준을 뒷받침할 수 있는 수요와 성장 기반을 갖추고 있는지를 판단하는 것이다.

송승현 도시와경제 대표(사진=도시와경제)