서울 오피스 매매시장 혼조…“공급 제한적, 우량 중심 선별 투자 흐름”

[이데일리 이정현 기자] 4월 오피스빌딩 매매거래량이 전월대비 증가했으나 거래금액은 절반 넘게 줄어든 것으로 나타났다. 반면 사무실 시장의 경우 거래량이 소폭 줄었으나 거래금액은 절반 이상 올라 엇갈리는 양상이 나타났다.

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인공지능(AI) 기반 상업용 부동산 전문 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민 엄현포)이 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 분석한 4월 서울시 오피스 매매시장 동향 보고서에 따르면 오피스빌딩은 직전 월보다 매매거래량이 33.3% 늘었으나 매매거래금액은 51.4% 감소했다. 반면 사무실은 매매거래량이 7.5% 감소했음에도 거래금액은 63.0% 증가한 것으로 확인됐다.

4월 서울시 오피스빌딩 매매거래량은 총 8건으로 전월(6건) 대비 33.3% 증가한 반면, 매매거래금액은 5658억원에서 2750억원으로 51.4% 감소했다. 전년 동월(10건, 1조2491억원)과 비교하면 매매거래량과 매매거래금액은 각각 20.0%, 78.0% 하락했다. 매매가격이 1천억원을 넘은 오피스빌딩 거래는 종로구 ‘하나손해보험빌딩(약 1369억원)’이 유일했으며, 뒤이어 종로구 ‘ABL 생명보험 사옥(약 540억원)’, 강동구 ‘프라임 빌딩(약 510억원)’ 등이 이름을 올렸다.

권역별 동향을 보면 YBD(영등포구·마포구)는 거래량 0건으로 2월 이후 3개월 연속 매매가 발생하지 않았다. 전월 거래가 없었던 CBD(종로구·중구)에서는 2건의 거래가 성사되며 1909억원의 규모를 보였다. GBD(강남구·서초구)는 1건, 80억원으로 전월(2건, 2075억원) 대비 각각 50%, 96.1% 감소했다. 그 외 지역(ETC)은 전월(4건, 3583억원)과 비교해 거래량은 25.0% 늘었으나 거래금액은 78.8% 줄어든 것으로 집계됐다.

사무실 매매거래 시장도 거래량과 거래금액 증감이 엇갈렸다. 전월(106건, 2964억원) 대비 거래량은 7.5% 하락한 98건, 거래금액은 63.0% 오른 4831억원을 기록했다. 전년 동월(124건, 2201억원)과 비교하면 거래량은 21.0% 줄었으나 거래금액은 119.5%의 높은 상승폭을 보였다.

사무실 매매 시장도 권역별로 차이를 보였다. CBD는 전월과 동일한 25건의 거래량을 보인 가운데 거래금액은 78.9% 증가한 4467억원을 기록했다. 그 외 지역(ETC)도 전월 대비 거래량은 20.0%, 거래금액은 17.6% 늘어 각각 42건, 136억원으로 집계됐다. 이와 달리 GBD는 15건, 171억원으로 전월(21건, 241억원) 대비 각각 28.6%, 28.9% 감소했다. YBD 또한 전월(25건, 111억원) 대비 거래량은 36.0% 줄어든 16건, 거래금액은 48.0% 하락한 58억원으로 나타났다.

4월에 거래된 서울시 오피스빌딩 8건 중 5건은 법인이 매수한 것으로 나타났다. 이 가운데 법인 매도는 4건, 개인 매도는 1건이었다. 나머지 3건 중 2건은 개인 간 거래였으며 1건은 법인(매도)과 개인(매수) 간 거래였다. 거래금액 기준으로는 법인 간 거래가 2510억원으로 전체의 91.3%를 차지했으며, 법인과 개인 간 거래 157억원(5.7%), 개인과 법인 간 거래 80억원(2.9%), 개인 간 거래 3억원(0.1%) 순이었다.

사무실 매매거래는 전체 98건 중 52건을 법인이 매수한 것으로 나타났다. 이 가운데 개인 매도는 32건, 법인 매도는 20건이었다. 개인이 매수한 45건 중 40건은 개인 간 거래였으며 5건은 법인과 개인 간 거래였다. 나머지 1건은 개인과 기타 간 거래였다. 거래금액 기준으로는 법인 간 거래가 4435억원으로 전체의 91.8%를 차지하며 강세를 보였다. 이어 법인과 개인 간 거래 136억원(2.8%), 개인과 법인 간 거래 133억원(2.8%), 개인 간 거래 121억원(2.5%), 개인과 기타 간 거래 7억원(0.1%) 순으로 확인됐다.

4월 기준 국내 리츠(REITs, 부동산투자회사) 자산 총액은 123조4000억원으로 집계됐다. 이는 전월(123조2400억원) 대비 0.1%, 전년 동월(106조원) 대비 16.4% 확대된 규모다. 자산 유형별로 보면 오피스(35.2%)와 리테일(6.2%)을 합산한 비중이 전체의 41.4%를 기록했으며 주택 42.9%, 물류 6.7%, 호텔 1.3% 등으로 확인됐다.

동기간 리츠 내 오피스 자산 총액은 43조4900억원을 기록하며 올해 1월부터 이어진 상승세를 유지했다. 전월(43조4500억원)과 비교하면 0.1% 소폭 증가했으며 전년 동월(32조7000억원)보다는 33.0% 상승한 수준이다.

국토교통부 건축인허가 자료에 따르면 4월 사용승인허가를 받은 업무시설(오피스빌딩·사무실) 연면적은 전월(7만4222㎡) 대비 198.3% 증가한 22만1422㎡로 확인됐다. 전년 동월(7만3188㎡)에 비해서는 202.5% 상승한 수준이다. 사용승인허가 건수는 7건으로 전월(9건) 대비 22.2% 줄었으며 전년 동월(11건) 대비로는 36.4% 감소한 것으로 확인됐다.

건축인허가 현황을 살펴보면 신규 공급 예정인 업무시설 연면적은 11만6505㎡로 집계됐다. 전월(36만9603㎡) 대비 68.5%, 전년 동월(21만4100㎡) 대비 45.6% 감소한 수준이다. 다만 건축인허가 건수는 14건으로 전월(10건) 대비 40.0%, 전년 동월(13건) 대비 7.7% 증가했다.

정수민 부동산플래닛 대표는 “4월 서울 오피스 매매시장은 오피스빌딩 거래금액이 줄어든 반면 사무실은 법인 거래를 중심으로 크게 늘며 혼조세를 보였다”며 “법인 매수세와 리츠 자산 확대 등 기관 수요가 꾸준히 유지되는 가운데 인허가 등 공급 선행지표는 2022년 고점 이후 낮은 수준에 머물러 있어 중장기 신규 오피스 공급이 제한적인 만큼 우량 자산 중심의 선별적 투자 흐름이 이어질 것”이라고 말했다.