역대 정부별 '집권 1년차' 부동산 비교[김유성의 통캐스트]

[이데일리 김유성 기자] 6·3 지방선거가 여권의 ‘찜찜한’ 승리로 마무리됐습니다. 서울시장 탈환에 실패했기 때문입니다. 앞으로도 패배의 여파는 여진처럼 이재명 정부의 국정 운영에 영향을 미칠 듯합니다.

그중 하나가 부동산 시장입니다. 수치상으로는 역대급 불장에 다가가고 있습니다. 이런 상황에서 오세훈 서울시장과의 합(合)이 최대 관건이 될 수밖에 없는데, 이 부분이 우려됩니다. 정부가 제도로 큰 그림을 그려도 결국 각 지역 단체장이 인허가권 등으로 완성해야 하기 때문입니다.

그렇다면 지금 부동산 시장 상황은 어떨까요. 서울 부동산 시장을 중심으로 각 정부별 집권 1년을 각각 비교해 살펴봤습니다. 데이터는 KB부동산의 월간 매매가격지수를 사용했습니다. 비교 시점은 1990년대 문민정부부터 잡았습니다. 김영삼, 김대중, 노무현, 이명박, 박근혜, 문재인, 윤석열, 이재명 정부 각각의 집권 1년 동안 ‘전국’, ‘서울’, ‘6개 광역시’ 지수 상승률을 계산했습니다.

역대 대통령 (김영삼, 김대중, 노무현, 이명박, 박근혜, 문재인, 윤석열, 이재명 대통령 순) (사진출처=네이버)

참고로 한국부동산원에서도 부동산 가격지수 등을 발표합니다. 그럼에도 KB부동산 월간 매매가격지수를 사용한 이유는 비교 기간에 있습니다. KB부동산의 월간 매매가격지수는 1986년부터 자료가 존재했습니다.

이재명 정부의 경우 전국·서울은 2025년 6월부터 2026년 5월까지, 6개 광역시는 2025년 6월부터 2026년 4월까지입니다. 각각 11개월, 10개월 수치입니다. 다만 ‘연율화’해서 계산하면 수치가 더 커질 수 있어 그대로 사용하기로 했습니다.

데이터 분석은 직접 코딩을 통해 했습니다. 생성형 AI에는 조언을 받고 코드를 짜는 데 도움을 받았지만, 직접 분석에는 활용하지 않았습니다.

◇각 정부별 집권 1년의 부동산 가격 상승률

집권 1년을 기준으로 전국 가격 상승률이 가장 높았던 정부는 노무현 전 대통령의 참여정부였습니다. 1년 동안 전국 주택가격지수는 5.09% 올랐습니다. 견인차는 서울 부동산 시장이었습니다. 당시 1년간 서울 주택가격지수는 7.63% 올랐습니다. 6개 광역시 부동산 가격 상승률은 같은 기간 3.16%였습니다.

이때는 IMF 구제금융 졸업과 함께 우리 산업의 구조개혁이 어느 정도 이뤄진 시기로 볼 수 있습니다. 노동집약적 산업보다 IT 등 고부가가치 산업으로 제조업의 전환이 진행됐던 때입니다. 잠재성장률은 4%대였습니다. 당시 언론을 비롯해 많은 이들은 과거 7~10%대 성장을 기록했던 정부들과 비교하며 ‘우리 경제가 망했다’고 했던 때이기도 합니다.

인구도 젊은 편이었습니다. 비록 이때부터 출산율은 1.0선으로 떨어졌다고 하나, 1970년대생과 1960년대생이 우리 사회의 30~40대로 중추를 담당하던 시기였습니다.

‘꽃이 지니 봄인 줄 알았다’는 말이 맞을까요. 당시 언론은 노무현 정부의 경제 정책을 비난했지만, 지금 와서 보니 그때가 여러모로 한국 민주주의는 물론 한국 경제에 있어서도 ‘탄탄했던 때’가 아니었나 싶습니다. 미국과 유럽 등 선진국들도 2008년 글로벌 금융위기 전까지는 저물가·고성장을 이어가던 때였습니다.

이재명 정부에서 서울·전국은 11개월, 6개 광역시는 10개월 기준. (자료: KB부동산)

이후 이명박 정부 때는 주춤하는 모습을 보입니다. 2008년 말부터 밀어닥친 글로벌 금융위기가 컸습니다. 이명박 정부 1년 동안 전국 부동산 매매가격지수 상승률은 1.69%로 떨어집니다. 서울 상승률은 2.79%로 둔화됐고, 6개 광역시는 2.38%로 내려갔습니다.

그나마 당시 한국은 금융산업의 대외 개방 정도가 낮아 금융위기의 직격탄은 피할 수 있었다고 합니다. 다만 금융위기에 따른 경기 하강의 여파에서는 벗어날 수 없었습니다. 이런 상황은 박근혜 정부 집권 1년 차까지도 뚜렷하게 보입니다.

박근혜 정부 1년 동안 전국 주택 가격 상승률은 0.76%였고, 서울 부동산 가격 상승률은 마이너스(-) 0.76%를 기록했습니다. 6개 광역시의 1년 상승률은 2.03%였습니다. 이때 대구 등 광역시에서 부동산 투자 붐이 일기도 했습니다. 부동산 시장만 놓고 보면 현 정부가 원하는 수치가 아닐까 싶을 정도입니다. 서울·수도권과 광역시 간 부동산 가격 격차가 줄었던 때였기 때문입니다.

이명박·박근혜 정부 때 억눌렸던 투자심리는 문재인 정부 1년 차 부동산 가격을 끌어올립니다. 문재인 정부 1년 동안 전국 주택 가격 상승률은 2.02%였습니다. 같은 기간 서울 부동산 가격 상승률과 6개 광역시 상승률은 각각 6.82%, 0.88%를 기록했습니다. 이때도 서울과 지방 부동산 간 격차를 놓고 문재인 정부에 대한 비판과 의구심이 제기됐습니다.

윤석열 정부 때는 다시 반전이 나타납니다.

윤석열 전 대통령이 집권기와 겹쳤던 2022년 5월부터 2023년 5월까지는 미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 빠르게 올리던 때였습니다. 금리 상승에 따라 부동산·자본시장이 침체를 겪었습니다. ‘금리 인하’라는 경기부양책이 제한된 상태에서 전 세계적 불경기의 직격탄을 맞은 셈입니다. 1990년대 이후 보수 집권 정부 중 최악의 부동산 시장 상황을 보였습니다. 윤석열 정부 출범 1년 동안 전국 주택매매가격지수는 6.95% 떨어졌고, 서울 주택매매가격지수는 5.48% 하락했습니다. 6개 광역시의 하락 폭은 7.69%로 더 컸습니다.

2000년대 이후 윤석열 정부 때까지의 부동산 시장 패턴을 개략적으로 보면 보수정부 때 둔화·침체, 진보정부 때 급등 혹은 상승의 양상을 보입니다. 이재명 정부에서도 이 모습은 고스란히 나타납니다.

◇서울불장인 이재명 정부

이재명 정부의 집권 1년 서울 부동산 가격 상승률은 (2025년 6월부터 2026년 5월까지를 기준으로) 8.59%를 기록했습니다. 서울 부동산 매매가격지수를 기준으로 보면 역대 정부 중 최고입니다.

반면 6개 광역시 부동산 매매가격지수 증감률은 -0.08%를 기록하며 약보합을 보였습니다. 두 지수, 즉 서울과 6개 광역시 간 격차도 역대 정부 중 가장 큽니다. 세 그래프의 형태만 보면 문재인 정부의 집권 1년과 닮아 보이기까지 합니다.

이 같은 부동산 가격 양극화는 우리 경제의 잠재성장률이 1%대까지 떨어졌다는 점에서 우려됩니다. 저성장 혹은 제로성장 시대의 양극화 현상을 그대로 보여줍니다. ‘성장이 담보되지 않은 엇나간 욕망투자’의 양상도 보입니다. 자산시장 중 부동산 비중이 높은 한국의 현실에서 보면 위태로워 보입니다.

참고로 저성장 시대의 ‘양극화’는 여러 군데에서 발견됩니다. 주식시장도 대표적입니다. 주식의 가치를 판단할 때 쓰이는 주가순자산비율(PBR)의 증가세를 보면 대형주와 소형주 간 차이가 극심해 보입니다.

이런 양극화 시대의 격차를 조금이라도 완화하려면 ‘있는 자’들의 ‘양보’가 필요합니다. 약자들에게는 정책적 배려가 필요한 것이죠. 서울 혹은 대형주들의 ‘양보’가 ‘분배 이념’ 못지않게 중요하다는 얘기입니다. 유럽 등 복지국가는 이런 격차를 ‘조세를 통한 분배’로 현실화하고자 했습니다.

우리나라는 과연 가능할까요. 반도체 대기업 노동조합의 ‘성과급의 독점적 향유’, 이번 서울의 지방선거 결과 등이 어느 정도 이를 가늠하게 해주는 것 같습니다.