이 기사는 2026년 6월 4일 17시에 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
현대엔지니어링의 '힐스테이트 문수로 센트럴'이 최근 장부상 분양률 100%를 달성했지만 시장에서는 이를 두고 '빛 좋은 개살구'라는 평가가 나온다. 계약금 지원과 대출 연계 등 공격적인 금융 마케팅을 통해 서류상 완판에는 성공했지만, 분양권 시장에서는 여전히 마이너스 프리미엄(마피) 매물이 출회돼 실질적인 사업 리스크는 해소되지 않았다는 지적이다.
4일 부동산 업계에 따르면 울산 남구 신정동 '힐스테이트 문수로 센트럴'은 울산 지역 분양권 시장에서는 마피 매물이 지속적으로 등장하고 있다. 최근 네이버 부동산에 올라온 힐스테이트 문수로 센트럴의 총 566건 가운데 209건(중복)이 '마피'를 포함한 물건이다. 특히 중도금이자후불제 혜택을 제공하는 등 마피 매물도 20건이 있다. 관계자에 따르면 "중개사무소에는 온라인에 등록되지 않은 마피 매물이 더 많다"고 말했다.
분양 당시 책정된 가격이 지역 시세 대비 높았던 탓에 투자 수요가 이탈했고, 일부 계약자들은 입주 전 전매를 통해 손실을 감수하고서라도 물량을 처분하려는 움직임을 보이고 있다.
지역 부동산업계 관계자는 "장부상 완판과 시장 평가가 반드시 일치하는 것은 아니다"며 "분양권 시장에서 마피가 계속 발생한다는 것은 실수요자들이 해당 가격을 받아들이지 못하고 있다는 의미"라고 설명했다.
사업장은 불과 몇 개월 전까지만 해도 대표적인 장기 미분양 현장으로 꼽혔다. 2022년 최초 분양 당시 고분양가 논란 속에 흥행에 실패했고, 설계 변경 이후 2024년 재분양에 나섰지만 분위기는 크게 달라지지 않았다.
실제 시행사 케이알파트너스의 분양률은 2024년 말 30%, 지난해 말에도 40.96% 수준에 머물렀다. 지난해 말 기준 공사진행률은 23.88%에 달했지만 분양선수금은 137억원에 불과했다. 총사업비 5825억원 규모 사업장으로서는 현금 유입이 사실상 정체된 수준이었다.
결국 시행사는 사실상 '금융 마케팅 총력전'에 나섰다. 계약금 정액제와 페이백 혜택을 제공한 데 이어 수분양자 금융지원 프로그램도 확대했다. 5개 지역 새마을금고로부터 99억원 규모 대출 한도를 확보하는 과정에서 119억원 규모 연대보증을 제공했고, 삼성화재와는 3024억원 규모 중도금 대출 약정을 체결했다.
여기에 HUG 보증이 적용되지 않는 대출 구간에 대해서는 원금의 130% 수준까지 추가 보증을 제공한 것으로 나타났다. 업계에서는 사실상 "계약금 부담을 최소화해 계약서를 채운 구조"로 보고 있다.
시장의 시선은 자연스럽게 시공사인 현대엔지니어링으로 향한다. 현대엔지니어링의 총도급액은 2407억원이다. 이 가운데 현재까지 인식된 완성공사액은 786억원 수준이다. 반면 앞으로 집행해야 하는 계약잔액은 1621억원에 달한다. 분양대금 유입 여부와 무관하게 공사를 끝까지 수행해야 하는 책임준공 구조라는 점도 부담 요인이다.
특히 PF 구조상 현대엔지니어링은 3순위 우선수익자에 위치한다. 분양대금이 유입되더라도 금융기관 등 선순위 채권자가 먼저 자금을 회수한 이후에야 공사비를 받을 수 있다.
업계에서는 현재의 완판이 곧 리스크 해소를 의미하지는 않는다고 보고 있다. 분양률 100%는 계약 체결을 의미할 뿐, 최종 현금 회수를 보장하지 않기 때문이다. 준공 시점인 2028년 6월까지 금리와 부동산 시장 상황이 악화될 경우 일부 수분양자의 잔금 납부 지연이나 계약 해지 가능성도 배제할 수 없다는 분석이다.
한 건설업계 관계자는 "최근 지방 사업장에서는 계약금 지원과 금융 혜택으로 분양률을 끌어올리는 사례가 적지 않다"며 "중요한 것은 계약률보다 잔금 납부율과 실제 입주율"이라고 말했다. 이어 "문수로 센트럴은 완판 자체보다 준공 시점까지 얼마나 정상적으로 현금이 회수되느냐가 현대엔지니어링의 진짜 리스크를 결정할 것"이라고 덧붙였다.
현대엔지니어링 관계자는 "분양 프로모션은 시행사 소관"이라면서도 "지난해 말 이후 분양이 빠르게 진행돼 올해 4월 완판을 달성했다"고 설명했다.
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