부동산 정책 대전환 기로…공급난·가격 급등에 정부 해법 고심

 

주택시장이 복합 위기 상황에 직면했다. 연합뉴스에 따르면 매매가와 전월세 모두 상승 압력이 거세지는 가운데, 아파트 공급 부족까지 겹치며 정책 당국의 대응이 한층 까다로워졌다는 평가가 나온다.

지난 26일 국무회의에서 이재명 대통령이 직접 집값 상승에 대한 대책 마련 여부를 점검했다. 국민 신뢰 확보를 위해 정책을 면밀히 검토하라는 주문이 이어졌다. 양도소득세 중과 유예 종료 시점을 앞두고 잠시 진정 기미를 보였던 서울 아파트 시세가 재차 오르고 있기 때문이다. 매물 감소와 전월세 급등까지 동시에 나타나는 삼중고 양상이다.

수치로 확인되는 경고등도 뚜렷하다. 한국부동산원 주간 통계에 따르면 서울 아파트값은 5월 넷째 주 기준 연초 대비 3.68% 상승해 전년 동기(1.86%)를 크게 앞질렀다. 전세 상승률은 더욱 가파르다. 작년 같은 기간 0.59% 올랐던 것이 올해는 3.47%까지 치솟았다. 전세수급지수 역시 116.1을 기록하며 2021년 3월 이후 최고치를 경신했다. 이 지수는 100을 기준으로 높을수록 매물 부족을 의미한다.

신규 입주 상황은 더욱 심각하다. 국토교통부 통계를 보면 올 1∼4월 서울 아파트 준공 물량은 9천277가구에 그쳐 전년(1만7천676가구) 대비 47.5%나 급감했다. 신축 감소는 곧 전세 물량 축소로 연결된다. 착공 물량 역시 4천564가구로 작년(6천848가구)보다 33.4% 줄었다.

시장 관리를 더욱 어렵게 만드는 요인은 강남권과 중하위권의 분리 현상이다. 과거에는 강남3구(서초·강남·송파) 시세가 전체 시장을 이끌었으나 현재는 이 공식이 작동하지 않는다. 양도세 중과 유예 종료 방침 발표 후 강남권이 약세를 보이는 동안 성북, 강서, 관악, 서대문, 구로 등 중위권 이하 지역 가격이 급등했다. 강북 중하위권은 전세난에 밀린 임차인들이 매수로 전환하면서 상승세가 지속될 것이라는 관측이 지배적이다.

익명을 요청한 부동산 전문가는 "강남권은 지방선거 이후 세제 개편 영향으로 조정 가능성이 있다"면서도 "규제 영향권 밖의 강북이나 중저가 지역은 전고점 미달 단지가 많아 매수세가 이어질 것"이라고 분석했다.

단기 공급 확대에 정부가 총력을 기울이고 있다. 도심 유휴 부지를 활용한 도시형 생활주택, 오피스텔 등 비아파트 공급이 핵심이다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 포함해 2년간 수도권에 매입임대주택 9만가구를 공급하고, 민간 인센티브를 통해 비아파트 4만1천가구를 추가 공급한다는 계획이 발표됐다. 성남 신규 택지 6천300가구의 착공 시점도 2030년에서 2029년으로 앞당겨졌다. 청년층과 사회 초년생 수요 흡수에 적합하다는 평가지만, 물량 확보와 인센티브 실효성은 지켜볼 필요가 있다.

세제를 통한 가격 안정 조치는 지방선거 이후 본격화될 전망이다. 다주택자·고가 주택 보유자에 대한 보유세 강화, 장기보유특별공제 실거주 요건 강화 등이 거론된다. 다만 이러한 조치가 서울 전역의 가격 안정에 기여할지는 불투명하다는 시각도 존재한다.

한 전문가는 "강남 시세를 잡으면 전체가 안정된다는 논리가 통하지 않는 상황"이라며 "중저가 지역 보유자는 세제 영향을 덜 받는 만큼 정책 틀 자체를 재설계해야 할 수 있다"고 지적했다.

토지거래허가구역 확대 여부도 관심사다. 최근 상승세가 가파른 화성시 동탄구, 구리시 등이 대상으로 거론된다. 반도체 벨트 배후지역인 동탄구는 갭투자 수요가 몰렸으나 작년 10·15 대책 당시에는 자치구 출범 전이어서 규제에서 빠졌다. 올해 동탄구 아파트값 상승률은 4.48%, 전세는 5.15%로 서울 평균을 크게 상회한다. 대표 단지인 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡는 최근 20억8천만원에 거래되며 20억원 선을 돌파했다.