이 기사는 2026년 5월 29일 11시에 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
광주광역시 북구 매곡동 '중외공원 힐스테이트'의 분양 부진이 장기화되면서 현대엔지니어링이 제공한 4382억원 규모 신용보강의 실질 위험도가 높아지고 있다는 분석이 나온다. 청약 흥행 실패에 이어 입주 전부터 마이너스 프리미엄(마피) 매물이 대거 쏟아지면서 분양대금 회수 불확실성이 확대되고 있기 때문이다.
27일 업계에 따르면 중외공원 힐스테이트는 광주 북구 매곡동 중외근린공원 특례사업 부지에 조성되는 대단지 아파트로, 2BL(지하 2층~지상 26층)과 3BL(지하 4층~지상 28층)로 구성된다. 준공 예정일은 올해 12월 24일이다.
하지만 분양 성적표는 기대에 크게 못 미쳤다. 지난해 2월 진행된 청약에서 특별공급 단계부터 수요 부진이 확인됐다. 2BL은 289가구 모집에 47건이 접수돼 83.7%가 미달됐고, 3BL은 238가구 모집에 26건만 신청하면서 89.1%가 일반공급으로 넘어갔다.
일반공급에서도 상황은 크게 달라지지 않았다. 2BL 평균 경쟁률은 1.4대 1, 3BL은 1.29대 1에 그쳤다. 일부 선호 평형에만 청약 수요가 몰렸을 뿐 상당수 물량은 사실상 미분양 상태로 남았다. 단지 전체 평균 경쟁률 역시 1대 1 수준에 머물며 지방 신규 분양시장의 냉각된 분위기를 고스란히 드러냈다.
시행사는 미분양 해소를 위해 중도금 전액 무이자, 계약금 정액제, 수백만원 규모의 분양지원금 지급 등 파격적인 조건을 제시했다. 그럼에도 현재 분양률은 약 60% 수준에 머무르는 것으로 파악된다.
더 우려되는 부분은 입주 전부터 나타나고 있는 시장 분위기다. 현재 온라인 부동산 플랫폼에는 2BL과 3BL을 합쳐 400건이 넘는 매물이 등록돼 있다. 동일 매물을 제외하더라도 140건이 넘는 매물이 시장에 나와 있다. 계약자 상당수가 복수의 중개업소에 동시에 매물을 내놓으며 출구를 찾고 있다는 의미다.
특히 상당수 매물이 마이너스 프리미엄과 급매 조건을 내걸고 있다. 광주 지역 주택시장이 상승 국면을 벗어나면서 신규 분양 단지 전반에 가격 조정 압력이 확대된 영향으로 풀이된다.
시장 관심은 자연스럽게 현대엔지니어링이 부담하고 있는 신용보강 구조로 향하고 있다.
현대엔지니어링은 해당 사업장에 총 4382억원 규모의 신용보강을 제공하고 있다. 책임준공 약정이 3882억원 규모이며, 시행사의 본PF 대출 500억원에 대해서도 연대보증을 제공한 상태다.
겉으로 보면 다수의 안전장치를 확보하고 있다. 사업 관련 부동산과 예금계좌에 우선수익권을 설정해 놓은 상태다. 다만 실질적인 회수 가능성은 별개의 문제라는 지적이 나온다. 현대엔지니어링이 확보한 권리는 상당 부분 후순위 구조여서 선순위 금융기관의 채권 회수가 끝난 이후에야 권리를 행사할 수 있기 때문이다.
결국 핵심 변수는 준공 시점까지 실제 분양대금 회수가 얼마나 이뤄지느냐다. 준공 이후에도 미분양과 계약 해지가 이어질 경우 시행사의 현금흐름이 급격히 악화될 수 있고, 이는 시공사인 현대엔지니어링의 자금 부담으로 전이될 가능성이 있다.
물론 당장 현대엔지니어링의 우발채무가 현실화된다고 단정하기는 어렵다. 책임준공 의무 역시 사업장 공사 완료를 전제로 한 약정이며, 분양률이 추가로 개선될 가능성도 남아 있기 때문이다. 다만 준공을 불과 수개월 앞둔 시점에도 대규모 매물이 시장에 출회되고 있다는 점은 사업 안정성 측면에서 부담 요인으로 평가된다.
업계 관계자는 "지방 주택시장의 가장 큰 문제는 미분양 자체보다 준공 이후에도 해소되지 않는 '준공 후 미분양'"이라며 "중외공원 힐스테이트 역시 입주 시점까지 계약 유지율과 잔금 납부율을 얼마나 확보하느냐가 사업 성패를 좌우할 것"이라고 말했다.
현대엔지니어링 관계자는 "공동 시공사가 이탈하면서 사실상 단독 사업 형태로 진행되고 있는 만큼 수익성 측면에서는 긍정적 요인도 있다"며 "분양률 관리 주체는 시행사"라고 설명했다.
다만 시장에서는 준공 예정일인 12월 24일을 전후해 사업장의 실질 리스크가 드러날 것으로 보고 있다. 현재의 미분양 물량과 급매 출회 규모가 해소되지 못할 경우, 사업장의 분양미수금 문제가 현대엔지니어링이 부담한 신용보강 구조의 취약성을 시험하는 계기가 될 수 있다는 분석이다.
하지만 광주지역 부동산업계 관계자는 “중외공원 힐스테이트 바로 옆이 박물관이 있는 데다 신축이라는 장점이 있지만 지방이라는 지역적인 한계점 때문에 분양 해소는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
Copyright ⓒ 데일리임팩트 무단 전재 및 재배포 금지
본 콘텐츠는 뉴스픽 파트너스에서 공유된 콘텐츠입니다.
