[서미숙의 집수다] 펄펄 끓는 구리·동탄·기흥 집값…규제지역 확대하나

'억대 성과급' 반도체 벨트, 교통 등 호재로 3곳 집값 석달 새 2∼4% 급등

물가상승률 뛰어넘어 4월까지 규제지역 요건 충족…"지방선거 후 지정될 수도"

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 지난달 10일 다주택자 양도소득세 중과 시행 이후 매물이 감소하고 집값 상승세가 다시 확대되면서 규제지역 추가 지정 가능성이 제기되고 있다.

국토교통부가 현재 주택시장 상황을 예의주시 중인 가운데, 지난해 10·15대책 이후 '풍선효과'가 두드러지는 경기지역 3곳이 유력 후보지로 꼽힌다.

6·3 지방선거 후 규제지역 확대부터 세제개편까지 본격적인 규제 쓰나미가 몰려올 전망이다.

구리시 갈매지구 아파트 모습 [연합뉴스 자료사진]

◇ 2∼4월 구리·동탄·기흥 3곳 규제지역 요건 갖춰…'3중 규제' 지정되나

지난달 다주택자 양도세 중과 시행 이후 서울을 포함한 수도권의 집값이 다시 뛰고 있다. 특히 지난해 10·15대책의 규제지역 지정에서 제외됐던 경기 일부 지역의 집값 상승세가 심상치 않다.

비규제지역 풍선효과에다 자체 호재들이 맞물리며 거래량이 급증하고 가격도 큰 폭으로 오른 것이다.

한국부동산원의 월간 주택가격동향 통계에 따르면 수도권 비규제지역 가운데 지난 2월부터 4월까지 석 달간간 집값이 2% 이상 오른 곳은 경기도 구리시와 화성 동탄구, 용인 기흥구 등 3곳이다.

구리시가 4.16% 올라 서울을 포함한 수도권 전체를 통틀어 상승폭이 가장 컸고, 화성 동탄구는 3.04%, 용인 기흥구는 2.70% 각각 상승했다.

공통으로 서울 인접 지역으로 규제지역에서 빠져 양도세 등 세금과 대출 규제가 완화돼 있고, 토지거래허가구역도 아니어서 전세를 낀 '갭투자'가 가능한 때문이다. 여기에 자체 개발 호재들이 겹쳤다.

구리시는 '준 한강벨트' 기대감과 광역급행철도(GTX) B노선 건설, 재건축 등 정비사업 추진 호재로 집값 상승세가 가파르다.

화성 동탄과 용인 기흥은 '반도체 벨트' 지역으로 삼성전자와 하이닉스 등 반도체 기업의 역대급 성과급 호재와 맞물려 급등 장세가 이어지고 있다.

직방에 따르면 올해 들어 1∼4월 구리시의 아파트 거래량은 작년 동기 대비 265% 급증했고 화성시 동탄구(136%)와 용인시 기흥구(115%)도 거래량이 작년의 2배를 넘는 등 주택 매입 수요가 빠르게 유입되고 있다.

이들 3곳은 정부가 규제지역을 추가 지정할 경우 유력 후보군이다. 일단 4월까지 규제지역 지정에 필요한 정량적 요건 중 공통요건(필수요건)을 갖췄다.

정부는 조정대상지역은 직전 3개월 주택 가격 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 경우, 투기과열지구는 1.5배를 초과한 경우를 공통요건으로 삼는데 이들 3곳은 같은 기간 경기도의 소비자 물가상승률(1.19%)의 1.3배(1.54%)와 1.5배(1.78%)를 모두 뛰어넘는다.

정부는 여기에 직전 2개월간의 청약경쟁률, 주택분양 물량, 분양권 전매 거래량 등의 복수의 선택 요건 가운데 1개라도 만족하면 규제지역으로 지정할 수 있다.

그러나 투기와 과열이 우려되는 곳은 정량적인 지정 요건을 충족하지 않더라도 '정성적 요건'에 따라 규제지역 지정이 가능해 정부가 집값 상승세가 확산할 우려가 크다고 판단하면 주거정책심의위원회를 거쳐 최종 규제지역은 이보다 늘어날 수 있다.

6월 중순 이후에 심의가 열리면 5월 집값 통계와 물가상승률이 반영돼 규제지역 지정 요건을 갖춘 곳이 더 나올 수 있다.

2∼4월 집값 기준으로 볼 때 안양시 만안구(1.39%)와 수원 권선구(1.26%) 등이 추가 후보군으로 꼽힌다.

서울 강남의 한 중개업소 모습 [연합뉴스 자료사진]

◇ 이 대통령 "집값 대책 마련" 지시…지방선거 후 규제지역 확대·세제 개편안 공론화 전망

정부는 최근 주택시장 상황에 대해 "다주택 중과 시행 이후 매물이 감소하고 가격 상승폭이 커지는 모습"이라며 "가격 안정을 위해 여러 가지 대안을 검토하고 있다"고 말했다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 27일 조사 기준 서울 아파트 매물은 6만2천373건으로 지난 9일 양도세 중과 유예 종료일 기준 6만8천495건 대비 9% 감소했다.

정부가 이달 29일부터 올해 말까지 비거주 1주택자를 포함해 토지거래허가구역내 전세 낀 매물을 무주택자가 매수할 수 있도록 한시적으로 허용했지만 뚜렷한 매물 증가 조짐은 보이지 않고 있다.

현재 토허구역이 아닌 화성 동탄구는 같은 기간 아파트 매물이 13.2%, 구리시는 8.1%, 용인 기흥구는 5.1%가 각각 감소한 상태다.

시장에선 최근 집값 상승세로 볼 때 정부가 규제지역을 확대한다면 시점은 내달 초 지방선거 직후가 될 것으로 예상한다.

이재명 대통령이 지난 26일 진행된 국무회의에서 "최근 집값이 다시 오른다는데, 이에 대한 대책을 세우고 있나"라고 물은 뒤 "정부 정책에 대한 국민의 신뢰가 중요하다"면서 대책 마련을 당부한 만큼 이른 시일 내 결정될 것이라는 관측이 많다.

익명을 원한 한 부동산 전문가는 "구리나 화성 등지는 진작부터 10·15대책의 풍선효과가 나타난 곳인데 지방선거를 의식해 규제지역 지정을 늦춘 감이 없지 않다"며 "일명 '반도체 벨트' 지역은 수억원대 성과급을 받아 주택을 넓혀가거나 신규 매입을 하려는 수요들이 많아 대비가 필요해 보인다"고 말했다.

다만 토지거래허가구역까지 '3중 규제'로 묶을 지는 대해서는 관측이 엇갈린다.

일단 갭투자를 원천 차단하기 위해 규제지역과 함께 토허구역으로 동시에 묶을 가능성이 크다.

다만 현재 정부가 매물 유도를 위해 토허구역에서 연말까지 한시적으로 전세 낀 매물 거래를 허용한 만큼 토허구역은 추후 시장 상황을 보며 확대할 가능성도 있다.

현재 규제지역에서 2억∼6억원까지 가능한 담보대출 규모를 더 축소할 것이라는 관측도 나온다.

지방선거 이후에는 세제 개편안의 구체적인 내용들도 공론화될 전망이다.

다주택자 및 고가주택 보유세 강화, 비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제와 보유세 차등화, 임대사업자 주택 양도세 합산 배제 축소 등에 대한 구체적인 방안들이 윤곽을 드러낼 전망이다.

한 부동산 전문가는 "다주택자 중과 시행 후 거둬들인 매물을 다시 나오도록 유도하고, 집값 상승에 대한 기대 심리를 꺾기 위해 선거 직후부터 대통령과 정책 당국자들이 7월 세제 개편안에 담길 내용부터 화두로 던질 가능성이 크다"며 "지방선거 이후 부동산 정책 부분에서 대변혁이 있을 것"이라고 내다봤다.

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