◦방송: [프라임 딥톡] 세금 부담 가중된 부동산 시장 향방
◦진행: 오세혁 아나운서
◦출연: 송승현 / 도시와 경제 대표
◦제작: 김준호 PD
◦날짜: 2026년 5월21일(목)
다주택자 양도소득세 중과 유예가 지난 9일 종료된 이후 부동산 시장이 다시 큰 변곡점을 맞이하고 있다. 매물 잠김 현상과 세금 부담 급증으로 다주택자들이 매도 대신 증여를 선택하면서 공급이 줄어든 가운데, 전세난과 대출 규제까지 겹치며 서울 부동산 가격이 들썩이고 있다.
송승현 도시와 경제 대표는 21일 딜사이트경제TV에 출연해 “5월9일 이후 매물 잠김 현상이 우려 수준을 넘어 현실화됐다”며 “다주택자들이 양도세를 내느니 차라리 증여를 선택하는 분위기”라고 진단했다.
실제로 양도세 중과 유예 종료 직전 약 6만8000건 수준이던 시장 매물은 지난 19일 기준 약 6만2900건으로 감소했다. 약 8% 넘게 줄어든 셈이다.
송 대표는 세금 부담이 급격히 커진 점을 핵심 원인으로 꼽았다. 그는 “조정대상지역 다주택자는 지방세까지 포함하면 최고 82.5% 수준의 세금을 부담해야 하는 구조”라며 “기존 보유세와 대출이자, 중개수수료까지 고려하면 사실상 남는 게 없는 상황”이라고 말했다.
최근에는 단순 자산 이전을 넘어 ‘입지 증여’ 현상도 확산하고 있다는 분석이다. 강남이나 한강벨트 등 핵심 지역 아파트를 자녀에게 물려주는 사례가 늘면서 올해 증여 건수도 연초 대비 3배 가까이 증가한 것으로 전해졌다.
서울 집값 상승세도 가팔라지고 있다. 송 대표에 따르면 최근 서울 아파트값은 주간 기준 0.28% 상승하며 전주(0.15%) 대비 상승 폭이 확대됐다. 특히 서울 25개 자치구 모두 상승세를 기록했고, 강남권 역시 0.19% 오르며 반등 흐름에 합류했다.
그는 “전세와 월세 가격 급등으로 임차 수요가 매매 수요로 전환되고 있다”며 “매물 부족 상황에서 호가 중심 거래가 늘어나고, 늘어난 세금 부담이 매매가격에 전가되면서 추가 상승 압력이 커지고 있다”고 설명했다.
다만 시장 양극화 양상은 과거와 다소 달라졌다는 평가다. 강남권뿐 아니라 노원·도봉·강북구(노도강), 금천·관악·구로구(금관구) 등 상대적으로 중저가 아파트 밀집 지역의 상승세가 두드러지고 있다는 것이다.
송 대표는 “과거 8~9억원 수준이던 서울 외곽 아파트가 최근 12~13억원까지 오른 사례가 많다”며 “중산층과 서민 주거 시장까지 가격 부담이 커지는 점이 더 심각한 문제”라고 지적했다.
지방과 수도권 간 격차 역시 확대되고 있다. 수도권 집값이 누적 기준 약 2% 상승하는 동안 지방은 0.6% 하락했다는 설명이다. 전국 미분양 주택 약 6만6000호 가운데 상당수가 지방에 집중돼 있는 점도 수급 불균형을 보여주는 대목으로 꼽힌다.
전세 시장에 대한 우려도 커지고 있다. 송 대표는 “서울 주요 지역은 사실상 전세 매물이 사라진 상황”이라며 “매매가보다 전셋값 상승 속도가 더 빠르게 나타나고 있다”고 말했다.
그는 전세 계약 갱신 주기가 길어진 데다 토지거래허가구역 지정 확대와 실거주 의무 강화로 전세 공급이 줄어드는 구조가 고착화됐다고 분석했다. 여기에 입주 물량 감소 및 코로나 이후 신혼부부의 수요도 늘어나며 향후 1~2년간 전세난이 이어질 가능성이 높다는 전망도 내놨다.
송 대표는 “문재인 정부 시절보다 상황이 더 어려울 수 있다”며 “당시에는 매매시장만 급등했지만 지금은 매매·전세·월세가 동시에 오르는 ‘트리플 상승’ 국면”이라고 평가했다.
이어 “2030년까지 공급 부족이 이어질 가능성이 큰 상황에서 대출 규제와 다주택자 압박이 동시에 작동하고 있다”며 “앞으로는 대출보다 주식시장 자금이 부동산 시장으로 유입되며 집값을 끌어올릴 가능성이 크다”고 전망했다.
무주택 실수요자 전략과 관련해서는 “예전에 영끌이라고 조롱받았던 주택 구입자들이 오히려 지금 승자가 된 게임”이라며 “전세·월세 가격 상승 흐름과 주택 공급 상황을 고려했을 때, 주택 매입이 현명한 선택이 될 수 있다”라고 조언했다.
한편 정부 공급 대책에 대해서는 회의적인 시각을 내놨다. 송승현 대표는 “이제 수요자들은 종이로만 나오는 공급 계획만으로는 시장 안정을 믿지 않는다”며 “눈에 보이는 실제 공급이 이뤄져야 효과가 있을 것”이라고 말했다.
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