이재명 정부 출범 1년차를 맞아 부동산 정책에 대한 평가는 시장 과열을 일부 완화했다는 긍정적 평가와 체감 주거 안정이 여전히 부족하다는 우려가 함께 나오고 있다. 정부는 출범 이후 실수요자 중심 금융 규제와 가계부채 관리, 투기 수요 억제를 핵심 축으로 부동산 정책을 운영해 왔다. 과도한 대출과 투자 목적의 매수 수요를 줄이고 시장 변동성을 낮추는 데 정책 초점을 맞추면서 일정 부분 정책 효과가 확인되고 있다는 평가가 나온다.
반면 수도권 공급 부족과 전세물량 감소, 월세 전환 확대, 지역 간 가격 격차가 이어지면서 정책 효과가 실질적인 주거 안정으로 연결됐다고 보기는 어렵다는 분석도 적지 않다. 금융 규제 중심 정책이 시장 과열을 억제하는데 효과를 냈지만 공급과 임대차 구조 개선이 함께 이뤄지지 않으면 장기적인 시장 안정에는 한계가 있다는 지적이다.
李정부 부동산 정책, 실수요 보호·금융 안정 방점…가계부채 관리·과열 진정 성과
지난 1년간 정부 부동산 정책의 핵심 키워드는 금융규제 강화와 실수요자 중심 기조가 지목된다. 고가 주택이나 과도한 레버리지를 활용한 매수 수요를 억제하고, 실거주 목적의 대출 중심으로 시장 구조를 조정하는 데 초점이 맞춰졌다. 가계부채 증가를 억제하고 시장 내 투기 수요를 줄이기 위한 정책으로 해석된다.
시장 지표에서는 일부 안정 신호가 나타났다. KB부동산에 따르면 지난달 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.22% 상승했다. 상승 흐름은 이어졌지만 수도권 상승폭은 3월 0.61%에서 4월 0.40%로 줄었다. 서울 일부 고가 아파트 지역에서도 매수 관망세가 확대되며 상승세가 둔화됐다. 강남권 일부 지역은 조정 흐름을 보이며 과열 완화 조짐이 나타났다. 이는 규제 강화와 투자 심리 위축이 일정 부분 영향을 준 것으로 분석된다.
거래량 회복도 주목되는 부분이다. 올해 3월 전국 주택 매매 거래량은 7만2000건으로 최근 5년 평균 월 거래량인 5만6000건을 크게 웃돌았다. 전월 대비 25% 증가한 수치다. 다주택자 매물 증가와 실수요 매수세 유입이 동시에 작용하면서 수도권과 비수도권 모두 일부 거래 회복 흐름이 나타났다. 시장이 급격히 위축되기보다 조정 속 거래 재편 국면에 들어섰다는 해석이 나온다.
하지만 금융 안정이 곧바로 실수요자의 체감 안정으로 이어졌다고 보기는 어렵다는 지적이 적지 않다. 지난달 은행권 주택담보대출 잔액은 937조6000억원으로 전월보다 2조7000억원 증가했다. 8개월 만의 최대 증가폭이다. 주택담보대출 금리도 4.34%를 기록하며 높은 수준을 유지했다. 집값 상승세는 둔화됐지만 높은 금리와 대출 부담은 여전히 실수요자들에게 큰 부담으로 작용하고 있다는 분석이다. 사실상 금융 규제가 시장 과열을 완화하는 데 일정 부분 역할을 했지만 체감 주거 안정까지 연결되기에는 한계가 있었다는 평가가 나온다.
전문가들은 앞으로 금융 규제의 정교함이 더 중요해질 것이라는데 입을 모으고 있다. 자금조달계획서의 사전·사후 점검 강화와 대출자의 상환능력 평가, 추가 차입 관리 등이 병행돼야 정책 효과가 높아질 수 있다는 분석이다. 단순히 대출 한도를 조이는 것보다 책임 있는 금융 관행을 함께 구축해야 한다는 의미다.
공급 부족·전세 불안·주거비 부담, 숙제 여전…"규제만으로는 한계 뚜렷"
공급과 임대차 시장 문제 등 정부가 풀어야 할 숙제도 적지 않다. 가격 상승세는 일부 완화됐지만 실제 주거 안정의 핵심인 전세시장과 공급 구조는 여전히 불안정한 상태기 때문이다. 시장 안정이 숫자상 지표에 머무르지 않고 국민들의 실생활 체감으로 이어지기 위해선 공급 확대와 임대차 구조 개선이 필요하다는 지적이 나온다.
대표적으로 전세시장 불안이 이어지고 있다. KB부동산에 따르면 지난달 전국 전세가격은 전월 대비 0.31% 상승했다. 상승폭 자체는 크지 않았지만 수도권은 0.43%에서 0.46%로 오히려 상승폭이 확대됐다. 특히 전세수급지수와 전세가격전망지수는 2021년 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 신규 입주 감소와 전세 물량 부족이 지속되면서 수요자들의 불안이 커지고 있다는 의미다.
월세 전환 흐름도 뚜렷하다. 올해 3월 전국 전월세 거래량은 28만건으로 증가했고 이 가운데 월세 거래 비중은 68.6%를 기록했다. 최근 5년 평균인 52.7%보다 높은 수준이다. 이는 전세 보증금 부담 증가와 금리 부담, 임대인의 월세 선호가 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 월세 비중 확대는 청년층과 무주택 실수요자의 고정 주거비 부담을 키울 수 있다는 점에서 장기적 부담 요인으로 꼽힌다.
공급 측면에서도 구조적 불균형에 대한 우려가 제기되고 있다. 지난달 전국 아파트 분양 물량은 2만6000호로 최근 5년 평균인 2만3000호를 웃돌았다. 공급 자체는 늘었지만 증가 폭이 비수도권 중심으로 나타났다는 점에서 수도권 핵심 수요 지역의 체감공급 부족은 여전히 해소되지 않았다는 분석이 나온다. 3월 말 전국 미분양 아파트는 6만5283호로 감소했지만 지역별 수급 불균형은 지속되고 있다. 지방에선 미분양 부담에 시달리는 반면 수도권은 공급 부족이 지속되고 있다는 것이다.
시장 안정화를 위해서는 금융규제 외에 구조 개편이 필요하다는 지적도 나온다. 다주택자 중심 대출을 단순 보유 목적 금융보다 공급 확대 중심의 개발금융 방식으로 점진적으로 전환할 필요가 있다는 주장이다. 금융이 자산 보유 확대보다 신규 주택 공급과 장기 임대주택 확대에 활용돼야 한다는 의미다. 공급 기반 확대와 시장 안정이라는 두 가지 목표를 동시에 달성하기 위한 대안으로 평가된다.
공공성 주택금융 역시 실수요자 중심으로 재설계해야 한다는 지적이 나온다. 중산층 이하 계층의 주거비 부담 완화와 임대료 안정에 초점을 맞추되 금융지원이 오히려 집값 상승이나 시장 왜곡으로 이어지지 않도록 정교한 관리가 필요하다는 것이다.
구본성 한국금융연구원 선임연구위원은 "현재 부동산 시장은 단순 투기 억제만으로 설명하기 어려운 복합적인 구조를 보이고 있다"며 "공급 확대, 금융 규율, 실수요 보호, 지역 균형 정책이 동시에 작동해야 정책 신뢰와 시장 안정성이 높아질 수 있다"고 설명했다.
이어 "규제는 시장 과열을 막는 장치일 뿐 근본 해법은 아니다"며 "이재명 정부가 시장과의 긴장 관계 속에서도 실수요 보호와 구조개혁을 함께 달성할 수 있는 세밀한 정책 패키지를 제시하는 것이 향후 핵심 과제가 될 것이다"고 덧붙였다.
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