이 기사는 2026년 5월 20일 17시에 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
브릿지론과 더불어 PF(프로젝트파이낸싱)에서 도급 의존도가 높다는 점도 롯데건설의 취약점으로 꼽힌다. 신용보강을 제공한 PF 총액에서 도급이 차지하는 비중이 감소하고는 있지만, 여전히 경쟁사의 2배에 달해 기한이익상실(EOD) 리스크에 노출돼 있다는 우려가 나온다.
20일 업계에 따르면 롯데건설이 올해 1분기 기준 신용보강을 제공한 도급사업 PF 규모는 2조6650억원으로 집계됐다. 자본총계(3조5249억원)의 75.6% 수준이다. 건설업계에서는 통상 자본 대비 도급 PF 비중이 높을수록 기한이익상실(EOD) 발생 시 재무 충격도 커지는 구조로 본다.
도급사업 PF는 정비사업 대비 리스크가 높은 사업군으로 분류된다. 가장 큰 차이는 담보 안정성이다. 정비사업은 서울·수도권 핵심 입지의 기존 주거지를 재개발·재건축하는 구조여서 담보 가치가 상대적으로 견조하다. 반면 도급사업은 시행사가 토지를 직접 매입해 신규 개발에 나서는 만큼 부동산 경기 침체나 분양 부진 시 담보 가치가 급격히 흔들릴 가능성이 크다.
미분양 리스크 역시 차이가 뚜렷하다. 정비사업은 통상 조합원 물량이 50~70% 수준을 차지해 초기 수요가 확보된 상태에서 사업이 진행된다. 반면 도급사업은 일반 분양 의존도가 절대적이다. 결국 시장 침체 시 미분양 부담이 PF 부실로 직결될 가능성이 높다는 의미다.
사업 주체의 체력 차이도 리스크를 가른다. 도급사업 시행사는 자본금 수억원 규모의 영세 시행사가 대부분인 반면, 정비사업은 토지와 권리를 확보한 정비사업조합이 시행 주체다. 조합은 조합원 분담금과 자산 기반이 존재해 상대적으로 자금 조달 안정성이 높다.
2022년 레고랜드 디폴트 사태 당시 롯데건설이 유동성 위기설 중심에 섰던 배경도 여기에 있다. PF 총액 자체보다 도급사업 PF 보증 규모가 업계 최상위권이라는 점이 부각되면서 시장 불안이 급속히 확산됐다. 이후 롯데건설은 자산 매각과 계열 지원 등을 병행하며 PF 익스포저 축소 작업을 이어왔다. 실제 PF 우발채무는 ▲2024년 3조6342억원 ▲2025년 3조1538억원 ▲2026년 1분기 2조9713억원으로 감소세를 나타내고 있다.
하지만 시장에서는 롯데건설의 PF 리스크가 여전하다는 평가를 내놓고 있다. PF 보증액 자체는 감소하고 있지만 도급 비중이 여전히 고공행진을 달리고 있어서다. 지난 1분기 롯데건설이 신용보강을 제공한 도급 PF 금액은 2조6650억원으로 자본총계의 75.6%에 해당한다. 이는 전년 말 대비 15%포인트(p) 가량 감소한 수치이기는 하지만 경쟁사와 비교했을 때 여전히 높은 수준이다.
시공능력평가 순위에서 롯데건설과 라이벌 관계에 있는 포스코이앤씨와 SK에코플랜트의 자본총계 대기 도급 PF 비중은 28% 수준에 그친다. 롯데건설과는 반대로 기한이익상실 위험도가 낮은 정비 PF 비중이 대부분인 셈이다. 롯데건설의 PF 우발채무액이 감소 추세를 보이고 있음에도 긴장의 끈을 놓을 수 없다는 관측이 제기되는 배경이다.
업계 관계자는 “롯데건설은 PF 우발채무 액수가 감소 추세를 보이고 있다는 점을 부각하고 있지만. 그 속을 들여 보면 기한이익상실 리스크가 큰 도급 사업 비중이 커 안도할 수 없는 상황”이라고 말했다.
이와 관련해 롯데건설 측은 도급이 정비 사업 보다 꼭 우량성이 떨어지는 것은 아니라는 입장이다. 회사 관계자는 “실제 동대문, 부천 상동 등 주요 도급 사업이 조만간 본PF 단계로 전환을 앞두고 있다”며 “이들 사업장에서 신용보강이 해소되면 PF 보증 총액도 2조원 초반대로 감소하게 될 것”이라고 밝혔다.
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