고유가·고물가에 금리인상 우려까지…상업용부동산 업계 '한숨'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 한국은행(한은)이 향후 기준금리 인상에 나설 가능성이 커지면서 상업용부동산 업계의 긴장감도 높아지고 있다. 미국발 인플레이션 우려와 중동 지정학적 리스크가 겹치며 금리 하락 기대가 사실상 꺾였다는 평가가 나온다.

상업용부동산 업계는 고금리와 유동성 위축으로 신규 대출이 쉽지 않은 상황에서 추가 금리 인상까지 현실화될 경우 개발사업 수익성이 급격히 악화될 것이라고 우려하고 있다.



◇한은 금리인상 관측…"내년 3.5%"

18일 금융투자업계에 따르면 한국은행은 오는 28일 금융통화위원회(금통위)에서 현재 연 2.50%인 기준금리의 조정 여부를 결정한다.

시장에서는 한은이 향후 기준금리를 올릴 것이라는 전망이 높다. 미국·이란 전쟁 여파로 국제유가와 원·달러 환율이 동시에 치솟으면서 국내 소비자물가 상승 압력이 확대되고 있어서다.

(사진= 한국은행)

국가데이터처에 따르면 지난달 소비자물가지수는 전년 동기 대비 2.6% 상승하며 1년 9개월 만에 최고 상승률을 기록했다.

특히 석유류 물가가 21.9% 뛰며 전체 물가를 0.84%포인트(p) 끌어올렸다. 석유류 물가 상승률은 우크라이나 전쟁 직후인 지난 2022년 7월(35.2%) 이후 3년 9개월 만에 최대치다.

원·달러 환율 상승에 따른 인플레이션 우려도 커지고 있다. 한국은 미국·이란 전쟁 발발 이후 주요국 통화 대비 달러화에 대해 가장 높은 절하율(원화 약세)을 보이고 있다.

현대경제연구원이 지난 8일 발간한 보고서에 따르면 미국·이란 전쟁 발발 이후 주요국 통화의 달러화에 대한 환율을 검토한 결과, 한국 원화가 전일 대비 절하율(4월 24일 기준)이 3.1%로 가장 높았다.

이처럼 환율이 오르면 수입 원자재와 중간재의 원화 환산 가격이 높아져서 수입물가가 오르며, 이후 생산 및 유통 단계를 거치면서 소비자물가에까지 파급 효과가 생긴다.

이에 따라 한은이 조만간 기준금리 인상에 나설 것이라는 전망이 힘을 얻고 있다. 한은이 올해 최소 한 차례 이상 기준금리를 인상할 가능성이 높으며, 연내 두 차례 금리 인상에 나설 가능성도 거론된다.

김진욱 씨티은행 이코노미스트는 지난 13일 공개한 보고서에서 "한은이 올해 7월 금리 인상을 시작해 오는 10월과 내년 1월, 4월에 각각 기준금리를 0.25%p씩 총 네 차례 인상할 것"이라고 전망했다.

이 경우 기준금리가 현재 연 2.5%에서 3.5%로 오르게 된다.



◇금리에 개발사업 수익성 우려

중동발 고유가 여파에 미국 물가상승률 전망치도 급등하고 있다.

필라델피아 연방준비은행이 집계한 전문가 전망조사에 따르면 올해 2분기 소비자물가지수(CPI) 상승률 전망치는 6%로 제시됐다. 직전 조사 당시 전망치인 2.7% 대비 두 배 이상 높아진 수치다.

물가 압력은 올해 3분기에도 이어질 것으로 예상된다. 올해 3분기 전체 CPI 상승률 전망치는 3%, 근원 CPI 전망치는 2.9%로 집계됐다.

올해 4분기에는 각각 2.5%와 2.7%로 낮아질 것으로 관측되지만, 둘다 연방준비제도(연준) 목표치인 2%를 웃도는 수준이다.

이처럼 전쟁 관련 인플레이션이 연준의 금리 인상으로 이어질 수 있다는 우려에 미국 국채 금리도 급등하고 있다. 미국 국채 10년물 금리는 지난 15일 4.595%로 1년 3개월 만에 최고치를 기록했다.

미국 국채 10년물 금리 추이 (자료=세인트루이스 연방 준비 은행)

미국 국채 10년물 금리는 글로벌 경기의 바로미터로 꼽히는데다, 특히 '4.5%'는 시장 참여자들에게 중요한 심리적 방어선으로 인식된다.

4.5%가 뚫리면 기업과 개인의 자금조달 비용이 크게 상승하기 때문에 주식, 부동산 등 위험 자산에서 채권 등 안전 자산으로 자본 이동이 발생한다.

상업용부동산 업계는 이같은 대내외 금리 상승이 시장 회복세를 다시 꺾을 수 있다고 우려하고 있다.

이미 프로젝트파이낸싱(PF) 시장은 고금리와 유동성 위축으로 신규 대출이 쉽지 않다. 여기에 추가 금리 인상까지 현실화될 경우 개발사업 수익성이 급격히 악화될 수 있다는 설명이다.

특히 최근 상업용부동산 시장에서는 대출 만기 연장보다 기한이익상실(EOD)을 선택하는 사례가 늘고 있다. 금융권이 리스크 관리를 강화하면서 사업성이 부족한 현장에 대한 익스포저(위험에 노출된 금액)를 줄이려는 압박도 커지는 분위기다.

부동산업계 관계자는 “금리가 오르면 PF 조달 비용이 다시 상승하고 자산 가격도 추가 조정을 받을 가능성이 높다”며 “거래 위축과 신규 공급 감소가 장기화될 수 있다”고 말했다.