이 기사는 2026년 5월 15일 13시 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
신세계건설이 경기도 남양주시 ‘빌리브 센트하이’ 현장에서 3610억원 규모의 우발채무 부담을 떠안게 됐다. 아파트는 사실상 완판에 가까운 성적을 냈지만, 상가 분양률이 5%에도 미치지 못하면서 분양대금 회수가 막혔고, 중도금 대출 보증 부담까지 겹치며 재무 리스크가 확대되는 모습이다.
13일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 빌리브 센트하이의 총분양예정액은 2484억원이다. 공동주택 분양률은 98.38%에 달했지만, 근린생활시설 분양률은 4.84%에 그쳤다. 사실상 상업시설 대부분이 비어 있는 셈이다.
경기도 남양주시 화도읍에 위치한 해당 사업장은 지하 5층~지상 29층 규모의 주상복합 건물로, 공동주택과 근린생활시설로 구성됐다. 지난해 10월 준공 후 입주가 시작됐지만, 상가 미분양이 발목을 잡으며 사업장 현금 흐름이 꼬이기 시작했다.
핵심은 ‘상가 리스크’다. 병원·카페·판매시설 등으로 활용되는 근린생활시설층 분양이 사실상 실패하면서 시행사 에코월드이엔씨는 중도금·잔금 회수에 차질을 빚고 있다. 실제 지난해 말 기준 분양미수금은 388억원까지 불어났다.
시행사의 자금 회수가 막히면서 시공사인 신세계건설 역시 공사미수금 회수에 영향을 받고 있다. 아파트 분양이 성공해도 상가가 팔리지 않으면 사업 전체의 현금 흐름이 멈출 수 있다는 주상복합 사업의 구조적 약점이 드러난 셈이다.
재무 부담은 중도금 보증에서도 확인된다. 신세계건설은 수분양자 중도금 대출 연대보증 1086억원의 만기를 이달 31일까지 연장했다. 당초 준공과 입주가 시작되면 잔금 유입과 함께 대출이 상환되는 구조였지만, 미분양과 미입주가 이어지면서 시공사의 보증 책임 기간만 늘어난 것이다.
시장에서는 이달 말이 사실상 분수령이 될 것으로 보고 있다. 입주율이 기대만큼 회복되지 않을 경우 신세계건설이 미입주 세대의 중도금 대출을 직접 대위변제해야 할 가능성이 커지기 때문이다. 우발채무가 실제 현금 유출로 전환될 수 있다는 의미다.
신세계건설은 공사비와 중도금 보증, 채무인수금 등을 회수하기 위해 시행사 및 신탁사와의 계약에서 총 3610억원 규모의 담보를 설정했다. 담보 한도는 채권 원금의 약 130% 수준으로, 실제 회수 대상 채권은 2777억원 안팎으로 추산된다. 하지만 회수 구조도 녹록지 않다. 신세계건설은 후순위 우선수익권자 지위에 있어 선순위 대주단이 자금을 먼저 회수한 이후에야 담보권을 행사할 수 있다. 담보 규모는 크지만 실제 현금 회수 가능성은 제한적이라는 뜻이다.
업계에서는 이번 사례를 두고 “아파트 완판이 사업 성공을 보장하지 않는 대표 사례”라고 평가한다. 특히 최근 지방 주상복합 사업장에서 상가 미분양이 반복되며 시행사와 시공사 모두 현금 흐름 압박에 노출되고 있다는 분석이다.
더 큰 문제는 신세계건설의 체력이다. 지난해 말 기준 회사의 현금 및 현금성자산은 1604억원 수준이다. 반면 빌리브 센트하이 현장에 설정된 우발채무는 3610억원 규모에 달한다. 장부상 손실은 아니지만, 미분양 장기화와 대위변제가 현실화될 경우 유동성 부담이 급격히 커질 수 있다는 우려가 나오는 이유다.
신세계건설 관계자는 “오는 31일 중도금 대출 만기를 연장할 예정”이라며 “입주를 통해 연대보증 채무를 해소할 수 있도록 노력하고 있다”고 밝혔다. 이어 “사업관리담당 조직을 중심으로 미분양 해소와 채권 회수, PF 사업장 관리에 집중하고 있다”고 덧붙였다.
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