고금리 기조와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색이 장기화되면서 신규 물류센터 개발사업이 잇따라 지연되는 가운데, 투자자들이 수도권 핵심 자산 위주로 선별 투자에 나서는 분위기다.
◇선별 투자 확대…'임차 안정성·현금흐름' 변수
12일 국내 최대 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트가 최근 발간한 ‘2026년 1분기 물류시장 리뷰’에 따르면 물류센터 거래시장은 우량 자산만 거래되는 양극화 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있다.
올해 1분기 전국 물류센터 거래규모는 약 8336억원, 거래면적은 12만2000평으로 집계됐다. 이 중 수도권 거래규모가 약 7472억원(거래면적 약 10만1000평)으로 전체 거래규모의 약 90%를 차지했다.
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수도권 이외 지역에서 거래된 물류센터는 전체 거래건수 12건 중 5건으로 절반 이하에 그쳤다. 또한 이들은 모두 1만평 미만의 소형 규모 물류센터로 확인됐다.
충북권의 경우 진천군 소재 성진티엘에스 물류센터(7604평)가 약 439억원에 거래됐다. 경남권의 경우 부산 소재 동양냉장(6279평), 부원보세창고(1837평)로 2건의 거래가 있었다.
이처럼 물류센터 거래는 수도권에 위치한 우량 자산 중심으로 유지되고 있다. 올해 1분기 수도권 물류센터 거래규모와 거래면적은 모두 1년 전의 '반토막' 수준이 됐다. 거래규모는 7472억원으로 전년 동기 대비 약 48% 감소했고, 같은 기간 거래면적은 약 10만1000평으로 58% 줄었다.
특히 투자자들은 임차 안정성과 현금흐름 확보 여부를 가장 중요하게 평가한다. 서부권 물류센터가 수도권 전체 거래규모의 약 57.8%를 차지했다. 주요 거래 사례로는 캡스톤자산운용이 4320억원에 매입한 연면적 5만6000평의 초대형 물류센터 영종도 항공물류센터(아레나스 영종)가 있다.
동남권 물류센터 거래규모는 2873억원으로 집계됐다. 대표적으로 마스턴투자운용이 지난 2023년 선매입한 로지스포인트신해리(1190억원), 마스턴 로지스포인트 호법A 물류센터(790억원) 등이 있다.
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◇수도권 외곽·지방, 투심 위축…소형 위주 거래
물류센터 신규 공급은 과거 대비 감소 흐름이 이어지고 있다. 올해 1분기 수도권 물류센터 신규 공급면적은 약 6만4000평으로, 전 분기 기록한 11만평 대비 약 42% 감소했다.
또한 올해 전국 물류센터 신규 공급량은 약 106만8000평으로 작년 공급량(약 54만7000평)보다 약 95% 증가할 것으로 예상되지만, 일부 사업장의 프로젝트 취소나 사업기간 지연 가능성에 실제 공급량은 더 줄어들 것으로 전망된다.
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올해 잔여기간 공급이 예정된 56개의 착공 사업장 중 인허가를 받은 시점으로부터 5년 이상 지난 사업장은 7건, 4년 이상 지난 사업장은 21건으로 파악된다. 이처럼 다수 사업장에서 착공 및 준공 일정이 밀리면서 공급 절벽 우려도 커지고 있다.
특히 수도권 외곽과 지방권 물류센터는 공실 부담과 임차 수요 둔화가 겹치면서 투자 심리가 위축된 상태다. 반면 수도권 핵심 입지와 대형 우량 자산에는 여전히 기관투자자 자금이 몰리고 있다.
시장에서는 PF 조달 환경 악화가 가장 큰 변수로 꼽힌다. 최근 금리 부담과 금융시장 변동성이 확대되면서 신규 대주 확보가 어려워졌고, 개발사업 추진 속도도 전반적으로 둔화하고 있다는 평가다.
특히 대형 물류센터 개발사업의 경우 본PF 전환이 지연되거나 사업 구조 재조정이 이뤄지는 사례도 늘고 있다.
다만 업계에서는 중장기적으로는 공급 감소가 시장 안정화에 긍정적으로 작용할 수 있다는 전망도 나온다. 신규 공급이 줄어들 경우 향후 우량 자산 중심으로 임대료 방어력이 높아질 수 있기 때문이다.
금융투자업계 관계자는 “지금은 물류센터에 투자 또는 개발할 경우 입지, 임차인, 교통 인프라 등을 모두 따져서 선별적으로 투자하는 분위기”라며 “PF 경색이 이어질 경우 물류센터 시장도 당분간 보수적 흐름이 이어질 가능성이 크다”고 말했다.
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