[이슈] "세 낀 주택 풀어준다" 정부, 토허구역 실거주의무 유예…서울시장 선거 쟁점 '장특공' 개편 가능성도

아파트 전세 물량 부족으로 전국 아파트 전세가격 상승률이 매매가격을 눈에 띄게 웃돌고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 전국 아파트 전세가격 누적 상승률은 5월 첫째 주 기준 1.56%로 매매 상승률(0.98%)을 0.58%포인트 상회했다. 사진은 11일 서울의 한 부동산중개업소 앞에 붙은 매물 안내문. [사진=연합뉴스]

이재명 정부가 다주택자에 이어 비거주 1주택자가 보유한 주택을 매도할 때도 임차인이 있는 경우 매수자의 실거주 의무를 예외적으로 유예하는 방안을 도입하겠다고 밝혔다.

토지거래허가구역(토허구역) 내 실거주 의무 유예 대상을 '세입자가 있는 모든 주택'으로 확대해 다주택자 매도 물건에만 적용되던 예외를 비거주 1주택자와 일시적 2주택자까지 넓혀 매물 잠김을 완화하겠다는 취지다.

정부는 서울시장 선거에서 쟁점 사안 중 하나인 장기보유특별공제(장특공제)도 지방선거 이후 개편 가능성이 언급되고 있어 수도권 선거의 변수로 등장했다. 여야 후보 간 장특공제 폐지에 대한 시선도 엇갈리고 있는 상황이다.

무엇보다 지방선거를 앞두고 시사한 부동산 정책 개편이 집값 안정과 전월세 시장의 불안성 차단 과제를 풀어야 하는 이재명 정부의 중간평가가 될 것이란 예측도 있다.

향후 부동산 시장은 오는 7월 발표될 세제 개편안에 따라 변동이 있을 것으로 예측된다. 보유세 인상부터 장특공 축소, 공시가격 현실화 등 여러 방안이 거론되는 것으로 알려져 시장의 관심은 정부가 준비 중인 7월 세제개편안으로 옮겨가고 있다.

국민의힘은 지방선거를 앞두고 정부의 부동산 정책을 연일 비판하며 비판 수위를 끌어 올리고 있어 부동산 시장의 변화 흐름이 수도권 선거의 변수가 될 것으로 예측된다.

정부, 토허구역 실거주 유예 발표…매수자는 무주택자 한정

김이탁 국토교통부 제1차관이 12일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 토지거래허가구역에서 주택 매수자에게 적용되는 실거주 의무를 세입자가 있는 모든 주택을 대상으로 한시 유예(매수자가 무주택자인 경우에 한함)하는 방안에 대해 설명하고 있다. [사진=연합뉴스]

토허구역 내 세입자가 있는 주택에 대한 실거주 유예 대상이 확대된다. 기존 일부 주택에 한정된 적용 범위를 임대 중인 주택 전체로 넓혀 매도자 간 형평성 문제를 보완하고, 무주택 실수요자 매수 기회를 확대하겠다는 취지다.

정부는 이번 실거주 유예 확대가 세입자가 있는 이른바 '세 낀 주택'의 매도 부담을 낮추고, 무주택 실수요자 선택지를 넓히는 효과로 이어질 것으로 기대하고 있다.

이번 조치로 인해 비거주 1주택자뿐 아니라 일시적 2주택자와 다주택자 역시 임차인이 있는 상태로 주택을 매도할 수 있게 됐다.

양도세 중과 유예가 종료된 이후 다주택자들이 '버티기'에 들어가면서 매물 잠김 현상을 우려해 일시적인 효과를 노린 정책이지만 지방선거 이후 보유세 개편과 장특공제 폐지 등의 세제 개편안이 발표될 것으로 알려져 비거주 1주택을 겨냥한 정책이 이어질 것이란 우려가 나온다.

국토교통부는 12일 정부서울청사에서 브리핑을 열고 이 같은 내용의 토허구역 실거주 유예 확대 방안을 발표했다. 부동산거래신고법 시행령 개정안을 오는 13일 입법예고하고 이달 중 공포·시행할 방침으로 이르면 5월 말부터 새 기준을 적용할 계획이다.

현행 토허구역 내에서는 주택 매수자가 토지거래 허가 후 4개월 안에 입주해 2년간 실거주를 해야 하는 의무가 있다. 하지만 서울 전역과 경기 일부 지역이 토허구역으로 묶이면서 세입자가 있는 주택은 사실상 거래가 어려웠다.

기존에는 다주택자가 매도하는 주택에 한해 실거주 유예 기간을 늘려줬지만 비거주 1주택자는 같은 조건에서도 혜택을 받지 못해 매도하고 싶어도 하지 못한다는 형평성 논란이 있었다.

이번 조치에 따라 12일 현재 임대차계약이나 전세권이 설정된 주택은 다주택자, 비거주 1주택자, 일시적 2주택자 여부와 관계없이 실거주 유예가 적용된다.

다만 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하며 허가 후 4개월 안에 소유권 이전 등기를 마쳐야 한다. 유예는 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지 적용되며 2028년 5월 11일까지는 입주해야 한다.

실거주 유예 대상은 '5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 자'로 제한돼 매수자 문턱은 높였다. 발표 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우는 대상에서 제외된다.

갈아타기 수요를 차단하고 무주택 실수요자에게 기회를 주겠다는 취지다. 주택담보대출 실행 시 적용되던 전입신고 의무도 실거주 유예 대상에는 적용하지 않는다.

국토부는 이번 제도가 갭투자를 허용하는 것이란 일각의 비판에 대해 '갭투자 허용은 아니다'라고 설명하며 이미 임대가 진행 중인 주택에 한해 한시적으로 입주 시점을 미뤄주는 것이며 유예 기간 종료 후에는 매수자가 직접 입주해 2년간 실거주해야 하는 의무가 유지된다고 밝혔다.

연일 '비거주 1주택' 겨냥한 정부, 7월 세제개편이 '핵심'

 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 8일 서울 송파구청에 토지거래허가 접수 창구 운영 안내문이 부착돼 있다. 국토교통부는 토요일인 9일에도 규제지역 매매를 위한 토지거래허가 신청을 서울시 각 자치구와 경기도 해당 구청 및 시청에서 접수할 수 있다고 밝혔다. [사진=연합뉴스]

토허구역 내 실거주 의무 기간 유예를 결정하면서 비거주 1주택자와 일시적 2주택자, 다주택자 역시 임차인이 있는 상태로 주택을 매도할 수 있게 돼 시장 잠김 현상이 해소될 것이란 분석도 있지만 부동산 시장은 7월에 발표될 것으로 알려진 세제 개편에 관심이 쏠려 있다.

정부가 장특공제 축소 가능성을 잇달아 시사했고, 더불어민주당의 부동산 정책 기조가 보유세 강화에 있기 때문에 보유세 개편에도 촉각을 곤두세우고 있다. 7월에 발표될 세제 개편 수위에 따라 다주택자 매물 흐름이 달라질 수 있다.

이미 양도세 중과 유예가 지난 9일 종료됐기 때문에 이 기간 동안 주택을 처분하지 않은 다주택자들은 '버티기'에 들어간 것으로 봐야 한다. 실제 양도세 중과 시행 직전 강남·서초·용산 등 서울 핵심지역을 중심으로 절세 목적의 막판 매도가 집중된 것으로 나타나 9일 이후엔 매물 잠김 현상이 우려되는 상황이다.

이재명 대통령은 올해에만 네 번에 걸쳐 장특공 폐지 가능성을 시사했다. 이 대통령은 1월 23일 엑스 계정에 "주거용이 아닌 투자, 투기용 장기보유를 이유로 세금 감면은 이상해 보인다"며 실거주가 아닌 장기보유에 대해 지적했다.

4월 18일엔 두 차례 글을 올려 "장특공제는 거주 여부와 무관하게 장기 보유만으로 양도세를 깎아준다", "장특공제 폐지가 실거주 1주택자에게 세금 폭탄이라는 주장은 논리 모순이자 거짓"이라고 했고, 4월 24일엔 "비거주 투자용 감세는 투기 권장책"이라며 실거주가 아닌 투자용 1주택자에 대한 언급을 이어갔다.

단순히 세 낀 거래를 허용하는 것만으로는 버티기에 들어간 다주택자가 시장에 적극적으로 매물을 내놓을 가능성이 적어 결국 비거주 1주택자가 집을 내놓기 위한 근거 마련을 위해 보유세 개편 또는 장특공 배제 등의 추가 규제가 나올 수 있는 것이다.

비거주 1주택자가 기존에 거주하던 주택의 임대를 종료하고 자신의 소유 주택으로 전입할 가능성도 있지만 정부의 장특공 축소 또는 폐지, 보유세 인상은 '실거주 1주택'이 아닌 '비거주 1주택'을 겨냥하고 있다.

공정시장가액비율 인상 등을 통한 보유세 강화 가능성도 거론된다. 국회 입법 없이 시행령 개정만으로 인상이 가능한 만큼 정부가 비교적 빠르게 꺼내 들 수 있는 카드 중 하나로 꼽힌다. 공정시장가액비율은 공시가격 대비 실제 과세표준을 정하는 비율로, 2021년 95%까지 올랐으나 윤석열 정부 들어 60%로 낮아졌다.

정부가 실거주 중심의 세제 재편이라는 원칙 아래 보유세 부담을 높인다면 일부 매물이 시장에 나올 수 있지만 공급 부족 우려가 지속될 경우 다주택자들의 버티기가 이어진다면 매물 잠김과 전월세 불안이 더 악화될 수 있다는 전망도 나온다.

집값 안정과 전월세 시장의 불안성 차단이라는 과제를 동시에 풀어야 해 지방선거 이후 부동산 정책이 이재명 정부의 시험대가 될 것이란 예측도 있다.

정부도 세제 개편 논의에 신중한 태도를 보이고 있다.

구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 11일 정부세종청사에서 열린 기자간담회에서 "부동산 관련 세제는 국민마다 생각이 다르고 고민이 달라 충분히 의견을 듣고 하는 것이 우선"이라며 "다양한 분야의 국민 의견을 듣고 있다"고 말했다.

장특공제 폐지시 비거주 1주택자 양도세 2배 올라 부담

정부가 다주택자에 이어 비거주 1주택자가 보유한 주택을 매도할 때도 임차인이 있는 경우 매수자의 실거주 의무를 예외적으로 유예하는 방안을 도입하겠다는 방향을 밝혔다. [사진=연합뉴스]

정부가 장특공제를 개편할 경우 비거주 1주택자의 양도소득세 부담이 최소 2배 이상 늘어날 것으로 전망된다. 이에 따라 정부가 비거주 1주택자에 '세 낀 매물'을 팔 수 있도록 퇴로를 열어줬지만 매도 시 세 부담으로 거래가 위축될 수 있다는 우려도 나온다.

장특공제가 사라지면 세율 구조가 달라져 양도세는 수천 만 원에서 수 억 단위로 크게 늘어난다. 양도세는 매도 후 양도 차익에서 장기 보유에 따른 장특공제를 차감한 후 과세표준에 따라 세율을 적용한다. 이 과정에서 장특공제가 빠지면서 과세표준에 그대로 노출되는 것이다.

예를 들어 매수가 6억 원, 장기 보유 후 최종 매도가 20억 원이라고 가정한다면 양도차익은 14억 원이다, 해당 주택을 10년 보유했을 경우 40~80% 혜택 구간으로, 최저 비율인 40%를 14억 원을 적용한다면 공제액은 5억6000만 원으로 과세표준은 14억 원에서 8억 4000만 원이 된다.

세금은 약 2억 5000만 원에서 3억 원 사이가 되지만 장특공이 폐지돼 공제가 사라진다면 14억 원에 대한 세금을 내야 해 5~6억 원으로 2배 가까이 증가한다.

대한민국의 양도세는 누진 구조이기 때문에 과세표준이 커질수록 세율도 상승하는 구조다. 장특공은 단순 공제가 아닌 세율 구간 자체를 낮춰주는 제도인데 이를 폐지한다면 세율 구간이 상승하는 것이다.

특히 비과세 요건을 갖추지 못한 12억 원을 초과하는 1주택자는 장특공 유무에 따라 세금 구간이 크게 달라져 장특공제 유지 여부에 따라 매도, 매수 시기를 맞춰야 하지만 토허구역 내 대출규제를 받는 지역은 이마저도 녹록치 않다.

장특공 폐지 두고 여야 서울시장 후보 간 의견 엇갈려

정원오 더불어민주당 서울시장 후보(왼쪽)와 오세훈 국민의힘 서울시장 후보. [연합뉴스 자료사진]

장특공제 폐지의 주요 해당 지역이 될 서울시장 선거에 나선 여야 후보 간 의견은 극명히 엇갈렸다.

오세훈 국민의힘 서울시장 후보는 이 대통령이 장특공제 폐지에 관한 글을 올리자 지난달 25일 자신의 페이스북에 정원오 더불어민주당 서울시장 후보를 겨냥한 글을 올리며 이 대통령의 장특공제 폐지 방침에 대한 입장을 밝힐 것을 촉구했다.

오 시장은 "대통령의 장특공 폐지에 대한 정 후보의 정확한 입장은 무엇이냐"며 "1000만 서울시민의 삶을 책임지겠다는 서울시장 후보라면 반드시 대답해야 할 질문"이라고 말했다.

그는 "이 대통령이 SNS를 통해 또다시 장특공 폐지 의지를 확실히 밝혔다. 비거주 1주택자를 겨냥해 주택에 오랫동안 투자한 사람들이라며 사실상 투기꾼으로 낙인찍었다"며 "대통령의 논리대로라면 장특공 폐지는 '집을 오래 가진 죄'에 대한 벌칙"이라고 비판했다.

이어 "우리나라 가구 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 71.1%이며, 65세 이상으로 가면 그 비중은 80%에 달한다. 지금까지 정부를 믿고 집 한 채 지키며 살아온 평범한 가정의 삶을 근본부터 흔들어 놓는 국가폭력"으로 규정했다.

그러면서 "집이 있다는 이유로 보유세를 올리고, 팔 때는 양도세를 중과하고, 오래 가지고 있었더니 그나마 기대었던 세제 혜택까지 없애겠다고 한다"며 장특공제 폐지에 반대했다.

장특공제 논란에 대해 침묵하던 정 후보는 양도세 중과 유예 종료 등 부동산 세제와 관련해 시민의 불편이 생기면 중앙정부와 협의에 나서겠다고 밝혔지만 장특공 폐지와 양도세 중과 유예 종료에 대한 구체적인 입장을 밝히진 않았다.

정 후보는 12일 오후 SBS <주영진의 뉴스브리핑> 에 출연해 '장특공과 양도세 중과 유예를 어떻게 할 것이냐'는 질문을 받고 "장특공은 1가구 1주택자에 대해 현행 권리가 보호돼야 한다"고 말했다.

그는 "투기성을 제외하면 보호하자는 것이고, 정부에서 세제 관련 의논이 있는데 기본적으로 1가구 1주택자를 보호하는 방향으로 가는 것이 제 생각"이라면서도 "정부는 좋은 취지로 하겠지만 그늘들이 생길 수 있는데 시민들의 불편함이 없도록 하겠다는 게 제 방침"이라고 전했다.

이어 "보통 정부에서 여러 정책을 큰 뜻으로 (시행)하는데 거기에 그늘들이 있다. 이것을 지방정부가 챙겨서 (중앙) 정부와 협의하며 보완해줘야 한다"며 "시민의 불편함이 생기면 언제든 만나서 설명해 드리고 시정 조치가 될 수 있도록 하려고 한다"고 말했다.

국힘 "부동산 독재 피해는 국민 몫" 부동산 정책 공세

다주택자 양도소득세 중과 제도가 4년 만에 부활한 데 이어 부동산 세제가 개편될 것으로 알려지자 국민의힘은 이 대통령의 부동산 정책을 강하게 비판하며 공세에 나섰다.

장동혁 국민의힘 대표는 양도세 중과 유예 폐죄 다음날인 10일 페이스북에 글을 올려 "강남만 빼고 서울 집값이 싹 다 다시 올랐다. 오늘부터 부동산 양도세 중과가 시작되면 더 오를 것"이라고 주장했다.

장 대표는 "너도나도 매물을 거둬들이고 있다. 전월세 시장은 이미 갈 데까지 갔다. 선거만 끝나면 보유세 올리고 장특공도 폐지할 것이다. 진짜 지옥이 기다리고 있다"며 "이재명은 곧 죽어도 '부동산 정상화'라고 우긴다. 이게 '정상'이라고 믿는 정신 상태가 '비정상'이다. 그나저나 (이 대통령이 내놓은) 분당 아파트는 광고만 하고 끝내 안 팔 건가"라고 말했다.

최보윤 국민의힘 수석대변인도 10일 논평을 통해 "정부는 그동안 다주택자들에게 집을 팔라고 압박해 왔다. 그러나 정작 팔려고 하자 가혹한 세금 장벽을 세웠다"며 "공급은 틀어막고 세금으로만 시장을 누르겠다는 오만한 발상이 시장의 왜곡과 교란만 불러온 것"이라고 비판했다.

김은혜 국민의힘 의원은 12일 페이스북을 통해 "양도세를 과하게 올리면 집 매물이 안 나온다는 것을 제일 잘 아는 사람 중 하나가 이재명 대통령"이라며 "2021년 후보 시절 이 대통령은 '양도세 80%면 정권교체 기다리지 어떻게 팔겠나, 양도세 중과를 유예해야 한다'면서 문재인 정부에 날을 세웠다. 시장 원리를 정확히 파악해놓고 대통령이 되니 말을 바꿨다"고 비판했다.

김 의원은 "양도세 중과로 퇴로가 막히고 오도 가도 못할 때 지방선거가 끝나자마자 보유세 폭탄이 쏟아질 것이다. '서지컬 스트라이크(surgical strike)' 국가 폭력"이라며 "은퇴자의 마지막 보루인 장기보유특별공제까지 폐지·축소할 것을 대통령이 공언하고, 국민 집을 빼앗아 할당을 채우는 수탈 정부"라고 맹비난했다.

이어 "부동산 독재를 저지하지 못하면 피해는 국민에게 돌아간다. 우리 가족의 터전을, 아이들의 미래를 지켜주시길 바란다. 22일 남았다"고 호소했다.

민주당 "집은 주거수단, 불로소득에 기댄 구조 전환해야"

민주당은 국민의힘 공세에 "집은 주거수단이며 불로소득에 기댄 부동산의 왜곡된 경제 구조를 생산적 경제 구조로 전환해야 한다"고 주장했다.

강준현 민주당 수석대변인은 11일 서면브리핑을 통해 "국민의힘에게 묻는다. 집이 언제부터 투기의 대상이 되고, 여러 채를 사고파는 것이 당연한 특권처럼 여겨지게 됐느냐"라며 "집은 기본적으로 주거 수단이며 이것이 이재명 정부 부동산 정책의 출발점"이라고 말했다.

강 수석대변인은 "국민의힘은 다주택 투기에 대한 최소한의 조정조차 국민 전체를 겨냥한 탄압인 것처럼 왜곡하고 있지만 현행 세제 역시 실거주 1주택자 보호 원칙과 장기보유 보호 장치를 유지하고 있다"고 설명했다.

그는 "정부는 세금 하나로 시장을 움직이겠다는 접근이 아닌 금융·세제·공급 등 경제적 유인 구조 전반을 재설계해 부동산 불로소득에 기대는 왜곡된 경제 구조를 생산적 경제 구조로 전환하겠다는 것"이라며 "재건축·재개발 정상화와 도심 공급 확대 역시 병행 추진되고 있다"며 공급 계획을 강조했다.

그러면서 "집값을 자극하는 투기와 불공정 거래를 그대로 방치하는 것이야말로 시장경제의 원칙을 무너뜨리는 일"이라며 "국민께서 원하는 것은 집값 불안을 키우는 투기 시장의 부활이 아닌 예측 가능한 시장, 안정적인 주거 질서, 노력하면 내 집 마련이 가능한 사회"라고 피력했다.

[폴리뉴스 김성지 기자]