이 기사는 2026년 5월 12일 6시 30분 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
국내 상장 리츠 시장이 시가총액 10조원 시대를 열었다. 하지만 상장 리츠들 사이에서도 국내와 해외파 리츠의 희비가 엇갈리고 있다.
해외 자산 비중이 높은 리츠들이 고금리 장기화와 자산가치 하락이라는 이중고를 겪는 사이, 투자자들은 상대적으로 탄탄한 계열사들을 임차인으로 둔 국내 대기업 스폰서 리츠로 발길을 돌리고 있다.
12일 한국거래소에 따르면 제이알글로벌리츠는 현재 거래정지 상태다. 연초 대비 주가가 58.45% 폭락했으며, 지난달 28일부터 매매거래가 정지됐다.
제이알글로벌리츠는 벨기에 파이낸스 타워 등 주요 자산의 가치 하락으로 LTV(담보인정비율) 우려가 커졌고, 이는 현금 유보 이벤트인 캐시트랩 발생과 법원 회생 신청으로 이어졌다.
업계에서는 해외투자 리츠에 대한 낙관론을 경계하고 있다. 정보의 비대칭성이 큰 해외 자산 특성상 단순히 저평가만 보고 접근하기엔 리스크가 크다는 지적이 나온다.
금융투자업계 관계자는 “최근 일부 해외 리츠의 반등은 금리 인하 기대감에 따른 기술적 반등 성격이 짙다”며 “금리 경로가 전격적인 인하로 돌아서지 않는 한 큰 반등을 기대하기는 어렵다”고 분석했다. 이어 “현지 운영 파트너의 역량과 임대차 계약의 구조적 안정성을 더욱 보수적으로 검토해야 한다”고 조언했다.
반면 국내 부동산에 투자한 리츠는 상대적으로 안전한 투자처로 부각되면서 주가 상승 흐름을 이어가고 있다. 지난 7일 종가 기준 삼성FN리츠 주가는 연초 대비 22.28%, 한화리츠는 33.33% 올랐다. 이는 전체 상장리츠의 평균 수익률을 훌쩍 상회하는 수치다.
눈길을 끄는 점은 이러한 주가 상승의 원동력이 단순한 임대 수익 증가 때문은 아니라는 것이다. 임대료 상승으로 인한 펀더멘털 개선도 있지만, 보다 안정적인 수익원을 찾는 투자 자금이 리츠로 쏠리면서 주가를 밀어올렸다는 진단이 나온다.
업계 관계자는 “최근 국내 투자 리츠의 주가 상승은 임대수익 관점에서의 정성적 분석보다는 국내 증시로의 자금 유입과 대체 투자에 대한 관심, 그리고 인컴(Income) 자산에 대한 수요가 복합적으로 작용한 결과”라고 진단했다.
실제로 향후 임대료 수익에 대해 마냥 낙관하기는 쉽지 않은 상황이다.
업계 관계자는 “임대료는 물가상승률과 밀접하게 연관돼 있어 단기적으로는 상승 기조가 유지될 가능성이 매우 높다"면서도 “향후 수급 상황에 따라 과잉 공급이 현실화되면 임차인 유치 경쟁이 심화돼 임대료가 낮아질 가능성도 있다”고 설명했다.
만약 임대료 하락이 현실화 될 경우 국내 리츠 역시 새로운 국면에 접어들 수 있다는 전망이 나온다. 서울 오피스 시장의 공급 과잉 이슈가 내년부터 본격화될 것으로 예상되기 때문이다.
업계 관계자는 “같은 오피스 리츠 내에서도 프라임급 자산이 아닐 경우 임차인 유치 경쟁이 심화되며 임대료가 하락할 가능성이 있다”며 “국내 투자 리츠에 있어서도 자산 등급과 입지에 따른 철저한 선별이 필요한 시점”이라고 설명했다.
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