다주택자를 겨냥한 양도소득세 중과 제도가 4년만에 다시 전면 시행됐다. 정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 한시적으로 운영해온 중과 유예 조치가 지난 9일을 기점으로 종료되면서, 10일부터는 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔 때 최고 80%가 넘는 '징벌적 과세'를 감당해야 한다. 시장에서는 매물 잠김 현상이 심화하며 거래 절벽이 가속화할 것이라는 우려와 투기 수요 억제를 통한 시장 안정화라는 기대가 교차하고 있다.
10일 기획재정부와 국토교통부 등 부처에 따르면, 이날부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과 제도가 재적용된다. 지난 2022년 5월부터 시행된 '다주택자 양도세 중과 한시적 유예' 조치가 연장을 거듭한 끝에 마침표를 찍은 것이다.
이번 제도 부활의 핵심은 중과세율의 가산과 장기보유특별공제(장특공제)의 배제다. 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택 이상 보유자는 30%p가 각각 더해진다. 여기에 지방소득세 10%까지 합산할 경우, 3주택 이상 보유자의 실효세율은 최고 82.5%까지 치솟는다. 양도차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 셈이다.
세무 전문가들의 시뮬레이션 결과에 따르면 세 부담 차이는 극명하다. 조정대상지역 내 주택을 15억원에 매입해 25억원에 매도(양도차익 10억원)한다고 가정할 때, 6년 보유 기준 1주택자의 양도세는 약 3억3300만원 수준이다.
반면 2주택자는 장특공제 혜택이 사라지고 20%포인트 중과가 적용되면서 세금이 5억7400만 원으로 껑충 뛴다. 3주택 이상 보유자는 상황이 더 심각하다. 30%p 중과세율이 적용돼 세금이 6억8700만원에 달한다. 1주택자와 비교하면 세금만 2배 이상(106.3%) 늘어나는 구조다.
정부가 이번에 유예 조치를 종료한 배경에는 부동산 시장의 하향 안정세가 어느 정도 자리를 잡았다는 판단이 깔려 있다. 그러나 업계에선 부작용을 우려하는 목소리가 만만치않다. 양도세 부담이 지나치게 커지면 다주택자들이 매물을 내놓는 대신 증여를 택하거나 '버티기'에 들어갈 가능성이 커서다.
실제로 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 여전히 조정대상지역으로 묶여 있는 핵심 입지의 집주인들은 셈법이 복잡해졌다. 업계 관계자는 "세금이 차익의 80%를 넘어서는 상황에서 매도에 나설 집주인은 많지 않을 것"이라며 "시장에 매물이 마르는 '매물 잠김' 현상이 나타나며 오히려 선호 지역의 가격은 견조하게 유지되는 양극화가 심화할 수 있다"고 분석했다.
반면 정부는 투기적 수요를 원천 차단하는 효과가 더 클 것으로 보고 있다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 최근 회의에서 "대출 규제와 토지거래허가제 등으로 인해 과거와 같은 투기적 매수는 불가능한 상황"이라며 "일시적인 거래 위축 우려가 있으나, 실수요 중심의 시장 재편을 위한 필연적인 과정"이라고 강조했다.
정부는 매도 의사가 분명했던 다주택자들을 위해 일부 보완책을 마련해 둔 상태다. 원칙적으로는 유예 종료일인 9일까지 잔금 납부나 등기 이전을 마쳐야 중과를 피할 수 있지만, 토지거래허가구역 내 주택 등 행정 절차가 필요한 경우에는 예외가 인정된다.
지난해 '10·15 대책'으로 조정대상지역에 새로 편입된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역의 경우, 토지거래허가를 신청하고 정해진 기한(계약일로부터 6개월) 내에 양도를 완료하면 중과를 적용받지 않는다. 다만 기존부터 규제지역이었던 강남 3구와 용산구는 이 기한이 4개월로 더 짧아 주의가 필요하다.
업계에선 당분간 시장이 극심한 눈치싸움에 들어갈 것으로 전망하고 있다.고금리 기조가 유지되는 상황에서 세금 부담까지 더해져 매수자와 매도자 모두 선뜻 나서기 어려운 환경이 조성됐기 때문이다.
또 다른 업계 관계자는 "이번 양도세 중과 재개는 다주택자들에게 '집을 팔라'는 강력한 신호지만, 시장이 이를 수용할 수 있는 퇴로가 좁다는 것이 문제"라며 "실거주 목적의 1주택 이동마저 제약받지 않도록 세심한 시장 모니터링이 필요한 시점"이라고 설명했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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