서울 아파트 전세 시장에서 동일 단지·동일 면적임에도 보증금이 수억 원에서 많게는 10억 원 이상 벌어지는 이른바 ‘이중 가격’ 현상이 뚜렷해지고 있다. 임대차 제도 시행 이후 유지돼 온 가격 통제가 누적되면서 계약 형태에 따라 전혀 다른 시장이 형성됐다는 분석이다.
최근 전월세 실거래 자료를 보면 갱신 계약과 신규 계약 간 격차가 구조적으로 벌어지는 흐름이 확인된다. 계약갱신청구권을 활용한 기존 세입자들은 법정 상한에 묶여 비교적 낮은 인상률을 적용받는 반면, 신규로 유입되는 세입자들은 시장 수급에 따라 형성된 가격을 그대로 반영받는다.
이 과정에서 동일 단지 안에서도 ‘보호 가격’과 ‘시장 가격’이 공존하는 이중 구조가 고착화되고 있다는 지적이다. 특히 강남권에서는 이러한 격차가 극단적으로 나타난다. 일부 단지에서는 같은 평형임에도 갱신 계약과 신규 계약 간 보증금 차이가 10억 원을 넘는 사례가 등장했다.
갱신 vs 신규, 계약 형태에 따라 갈린 운명
동일한 주거 조건에도 불구하고 계약 시점과 형태에 따라 사실상 전혀 다른 가격 체계가 적용되는 셈이다. 시장에서는 이를 두고 “전세에도 계층이 생겼다”는 평가까지 나온다. 이 같은 현상은 공급과 수요의 불균형과 정책적 요인이 동시에 작용한 결과로 풀이된다.
매물 잠김 현상이 이어지면서 신규 전세 물량은 줄어든 반면, 실수요는 꾸준히 유지되거나 일부 지역에서는 오히려 증가했다. 여기에 최근 몇 년간 입주한 신축 아파트 상당수가 월세 형태로 전환되면서 전세 공급의 탄력성도 떨어진 상태다.
여기에 세제 변화와 같은 정책 변수도 시장에 영향을 주고 있다. 다주택자에 대한 세금 부담이 강화되거나 완화되는 시점마다 매물 출회가 급격히 줄어드는 현상이 반복되면서 전세 시장의 가격 변동성이 확대되는 모습이다. 공급이 제한된 상황에서 신규 계약 가격은 빠르게 상승하는 반면, 기존 계약은 제도에 묶여 상대적으로 안정된 수준을 유지하게 된다.
문제는 이러한 ‘이중 가격’ 구조가 일시적 현상에 그치지 않을 가능성이 높다는 점이다. 계약갱신청구권을 이미 사용한 세입자들이 점차 늘어나면서 향후 시장 가격에 직접 노출되는 수요가 증가할 것으로 예상된다. 특히 신축 아파트의 첫 갱신 주기가 도래하는 시점에는 기존 대비 큰 폭의 보증금 인상이 현실화될 수 있다는 우려도 제기된다.
일각에서는 최근 분양 시장에서 나타나는 ‘로또 청약’ 열풍과 유사한 구조라는 분석도 나온다. 시세보다 낮은 가격으로 공급되는 일부 분양 물량에 수요가 몰리는 것처럼, 전세 시장에서도 낮은 가격이 유지된 기존 계약과 높은 가격의 신규 계약 간 괴리가 커지며 일종의 ‘가격 격차 프리미엄’이 형성되고 있다는 것이다.
전문가들은 전세 시장의 왜곡이 장기화될 경우 임차인 간 형평성 문제뿐 아니라 시장 전반의 불안정성을 키울 수 있다고 지적한다. 동일한 주택에서도 계약 시점에 따라 부담해야 할 비용이 크게 달라지는 구조가 지속될 경우, 주거 이동 자체가 부담으로 작용하며 거래 위축으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다는 설명이다.
이에따라 전세 시장은 단순한 가격 상승을 넘어 구조적 변화의 단계에 들어섰다는 평가가 나온다. 계약 형태에 따라 가격이 갈리는 ‘이중 시장’이 지속되는 가운데, 향후 제도 변화와 공급 상황에 따라 그 격차가 더 확대될지 여부가 주요 변수로 떠오르고 있다.
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