28일 방송되는 KBS1 ‘시사기획 창’은 재건축이 멈춰선 아파트의 현실과 그 이면에 숨은 구조적 문제를 집중 조명한다.
KBS1 '추적60분' 예고보기 페이지에서 제공하는 자료 사진. / KBS 제공
재건축 기대감이 흔들리는 이유
한때 재건축은 낡은 아파트를 새 집으로 바꾸는 가장 확실한 해법처럼 여겨졌다. 2000년대를 전후해 서울 강남을 중심으로 아파트 재건축이 본격화되면서 오래된 단지가 새 아파트로 바뀌고 집값까지 오르는 사례가 이어졌다. 이 과정에서 우리 사회에는 ‘아파트가 오래되면 언젠가 재건축된다’는 기대가 자연스럽게 자리 잡았다.
KBS1 '추적60분' 예고보기 페이지에서 제공하는 자료 사진. / KBS 제공
하지만 최근 이 공식은 빠르게 흔들리고 있다. 공사비가 크게 오르면서 재건축 사업을 멈추거나 미루는 단지가 늘고 있다. 조합과 시공사 사이의 공사비 갈등도 반복되고 있다. 사업성이 낮은 단지는 재건축을 추진하더라도 비용 부담을 감당하기 어려운 상황에 놓인다. 낡은 아파트가 새 아파트로 바뀌는 과정이 더 이상 당연한 일이 아니게 된 것이다.
노후 아파트 83%는 사업성 부족
2024년 인구주택총조사에 따르면 우리나라 전체 주택 1987만 호 가운데 65%인 1297만 호가 아파트다. 이 가운데 30년 이상 된 노후 아파트는 251만 호로 전체 아파트의 19%를 차지한다.
KBS1 '추적60분' 예고보기 페이지에서 제공하는 자료 사진. / KBS 제공
문제는 이들 노후 아파트 대부분이 실제 재건축으로 이어지기 어렵다는 점이다. KBS가 건국대 부동산학과 연구진에 의뢰해 분석한 결과 전국 30년 이상 노후 아파트 가운데 재건축이 가능한 아파트는 최대 17%에 그쳤다. 나머지 83%는 사업성이 없는 것으로 나타났다. 서울은 재건축 가능한 노후 아파트 비율이 최대 30%로 분석됐지만 지역별 편차가 컸다. 일부 지역은 재건축 가능 비율이 10%에도 미치지 못했다.
일본은 왜 오래된 아파트를 계속 쓰나
방송은 일본 사례도 함께 짚는다. 일본은 우리나라와 주거 문화가 다르다. 전체 주택의 절반 이상이 단독주택이고 우리 아파트와 비슷한 맨션도 임대 비중이 높다. 개인에게 분양된 맨션은 상대적으로 적다.
도쿄와 오사카 같은 대도시에서는 초고층 타워 맨션이 늘고 부동산 가격 상승에 따라 재건축과 재개발도 진행되고 있다. 그러나 외곽 지역으로 가면 상황은 다르다. 1967년부터 입주가 시작된 오사카 인근 센보쿠 뉴타운은 도시 재생을 위해 재건축을 추진하고 있지만 공공 임대 아파트 중심으로 사업이 진행된다. 개인이 소유한 아파트는 재건축이 거의 진행되지 않는 상황이다.
KBS1 '추적60분' 예고보기 페이지에서 제공하는 자료 사진. / KBS 제공
개인 소유 아파트 재건축은 주민 80% 이상 동의를 얻어야 한다. 하지만 입주민 상당수가 고령층인 경우 재건축 추진 의지가 약하고 사업성도 낮아 개발업체의 관심을 끌기 어렵다. 일본에서는 공공기관이나 지자체가 소유한 공공 임대 아파트는 재건축이 가능하더라도 개인 소유 아파트는 재건축이 쉽지 않다는 분석이 나온다.
100년 아파트를 막는 벽식 구조
방송은 한국 아파트의 수명이 짧게 여겨지는 배경으로 구조 문제를 짚는다. 일본은 아파트 수명을 50년에서 70년 이상으로 보고 관리 상태에 따라 더 오래 사용할 수 있다고 본다. 반면 한국에서는 아파트가 30년만 지나도 재건축을 떠올리는 경우가 많다.
차이는 건축 방식에서 나온다. 외국에서는 기둥식 구조로 아파트를 짓는 경우가 많지만 한국 아파트는 대부분 벽식 구조로 지어진다. 벽식 구조는 초기 건설 비용이 적게 들고 빠르게 지을 수 있다는 장점이 있다. 실제로 국내 건설업체들은 1980년 무렵부터 값싸고 빠르게 아파트를 대량 공급하기 위해 벽식 아파트를 도입했고 지금도 대부분의 아파트가 벽식 구조로 지어진다.
하지만 벽식 구조는 설비와 배관이 콘크리트 슬래브 안에 묻히는 경우가 많다. 이 때문에 배관을 수리하거나 교체하려면 구조물을 건드려야 하는 문제가 생긴다. 시간이 지나 설비가 노후화하면 단순 보수만으로 해결하기 어려운 상황이 생기고 결국 대규모 리모델링이나 재건축 논의로 이어진다. 지금 새로 짓는 아파트도 같은 방식이라면 30년 뒤 비슷한 문제가 반복될 수 있다는 지적이 나온다.
KBS1 '추적60분' 예고보기 페이지에서 제공하는 자료 사진. / KBS 제공
재건축 안 되는 아파트의 미래
더 큰 문제는 앞으로다. 2000년 이후 지어진 아파트나 현재 지어지는 아파트는 과거보다 재건축될 가능성이 더 낮을 수 있다. 인구가 줄고 고령화가 빨라지는 상황에서 새 아파트 수요가 계속 늘어난다고 보기 어렵기 때문이다. 수요가 줄면 재건축 사업성은 더 낮아지고 조합원 부담은 커질 수밖에 없다.
재건축이 이뤄지지 않는 아파트는 시간이 흐를수록 낡아간다. 건물 노후화는 주거 환경 악화로 이어지고 자산 가치 하락으로 연결될 수 있다. 우리 국민 상당수가 재산의 큰 비중을 집에 두고 있다는 점에서 이는 개인의 문제가 아니라 사회 전체의 충격이 될 수 있다.
KBS1 '추적60분' 예고보기 페이지에서 제공하는 자료 사진. / KBS 제공
빈집 문제도 피하기 어렵다. 인구가 줄어드는 지역에서는 낡은 아파트 단지에 빈집이 늘어날 가능성이 크다. 많은 세대가 떠난 아파트는 관리비 부담이 커지고 공용부 관리도 어려워진다. 관리가 제대로 이뤄지지 않으면 단지는 빠르게 낙후되고 슬럼화 우려도 커진다. 결국 철거 비용까지 미래 세대의 부담으로 남을 수 있다.
‘시사기획 창’은 이번 방송을 통해 재건축을 당연한 미래로 여겨온 사회적 인식을 되짚는다. 낡은 아파트를 모두 새 아파트로 바꾸는 방식이 더 이상 현실적인 해법이 아니라면 어떻게 오래 쓰고 어떻게 관리할 것인지에 대한 논의가 필요하다. 재건축 문제는 집값이나 투자만의 문제가 아니라 앞으로 한국 사회가 어떤 주거 환경을 감당할 것인지와 맞닿아 있다.
※ 해당 글은 아무 대가 없이 작성됐음을 밝힙니다.
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