이 기사는 2026년 4월 27일 17시에 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
제이알글로벌리츠의 신용도가 급격히 흔들리고 있다. 캐시트랩 사유 발생을 계기로 투자적격등급(A급)을 유지하던 리츠가 불과 한 달여 만에 투기등급(BB+)으로 추락했다. 자산가치 하락과 고(高)레버리지 구조가 동시에 부각되면서 시장 신뢰도에도 균열이 가는 모습이다.
27일 한국신용평가는 수시평가를 통해 제이알글로벌리츠의 신용등급을 기존 BBB+에서 BB+로 하향 조정했다. 지난달 20일 A-에서 BBB+로 강등된 이후 한 달 만에 다시 세 단계 내려앉은 것이다. 한국기업평가 역시 등급 조정을 검토 중인 것으로 알려졌다.
이번 등급 하락은 단순 조정 수준을 넘어선다. 통상적 범위를 벗어나 BBB 구간을 건너뛰고 곧바로 더블B급으로 떨어지는 ‘3노치 강등’이 이뤄지면서 시장에서는 리스크가 예상보다 빠르게 현실화되고 있다는 평가가 나온다.
핵심 원인은 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 자산 ‘파이낸스 타워 컴플렉스(Finance Tower Complex)’의 가치 하락이다. 최근 해당 자산의 감정평가액은 기존 11억1000만유로에서 9억2000만유로로 낮아졌다. 이에 따라 담보인정비율(LTV)은 50.8%에서 61.02%로 상승하며 캐시트랩 발동 기준(52.5%)을 초과했다.
캐시트랩이 발동되면 리츠의 핵심 기능인 배당이 사실상 제한된다. 현금은 대출이자, 원금상환, 수수료 지급 등에 우선 사용되며 잔여 자금은 유보 계좌에 묶인다. 수익의 90% 이상을 배당해야 하는 리츠 구조상 투자 매력도가 크게 훼손되는 대목이다.
문제는 여기서 그치지 않는다. 제이알글로벌리츠는 해당 자산 외에도 미국 뉴욕 맨해튼 오피스(498 Seventh Avenue)에 약 4억달러 규모의 대출을 보유하고 있다. 여기에 무보증 회사채(3390억원), 단기사채(400억원), 장기차입(550억원)까지 더하면 전체 차입부채 기준 LTV는 77.91%에 달한다.
자산 일부의 문제가 아닌 ‘구조적 레버리지 리스크’로 확산된 셈이다. 이 같은 상황에서 차환(리파이낸싱) 부담도 커지고 있다. 만기 도래 채무를 상환하기 위해 추가 차입이 불가피하지만, LTV가 80%에 근접한 상태에서는 신규 자금 조달이 쉽지 않다는 관측이다. 이는 곧 유동성 위기로 이어질 가능성이 크다.
한국신용평가 관계자는 “벨기에 자산 가치 하락에 따른 캐시트랩 발생으로 현금흐름이 제한되고 유동성 대응능력에 대한 불확실성이 크게 확대됐다”며 “현재 보유 현금만으로는 단기 재무부담 대응이 어려워 차환 및 추가 차입이 필요한 상황”이라고 진단했다.
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