‘각자도생’ 1기 신도시 소규모 재건축…공사비 늪에 ‘분담금 폭탄’ 주의보

부천시 전경. [부천시]

[직썰 / 임나래 기자] 노후계획도시정비법 시행령 개정으로 1기 신도시 내 소규모 단지들이 ‘단독 재건축’이라는 돌파구를 찾았다. 그간 대단지 위주의 통합 재건축 흐름에서 소외됐던 노후 단지들이 정비사업의 주도권을 쥐게 된 형국이다. 그러나 고공행진 중인 공사비와 이에 따른 조합원 분담금 증가는 여전히 거대한 장벽이다. 입지 조건에 따른 사업성 격차가 커지며 정비시장의 양극화가 한층 뚜렷해질 전망이다.

◇통합 대신 선택한 ‘독자 노선’…제도적 빗장 풀렸다

정부가 노후계획도시정비법 시행령을 손질하면서 1기 신도시 소규모 단지의 단독 재건축이 본궤도에 올랐다. 과거 인접 단지와의 통합이 필수 요건처럼 여겨졌던 것과 달리, 이제는 단일 단지만으로도 정비사업을 추진할 수 있다. 여기에 안전진단 면제라는 파격적인 혜택까지 더해져 중소형 단지들의 기대감이 고조되는 분위기다.

그간 소규모 단지들은 규모의 경제를 실현하기 어려워 시공사 선정조차 쉽지 않았다. 대단지보다 일반분양 물량이 적어 수익 구조가 취약하기 때문이다. 실제로 서울시 통계에 따르면 올해 3월 말 기준 소규모 재건축 추진 단지 74곳 중 착공에 들어간 곳은 단 7곳에 불과하다. 사업 기간이 짧다는 이점에도 불구하고 수익성 확보라는 현실적 한계에 부딪힌 셈이다.

건설업계 관계자는 “소규모 사업은 대규모 단지보다 조합 설립부터 인가까지의 행정 절차가 신속하다는 강점이 있다”면서도 “다만 일반분양 수익이 낮아 시공사가 선뜻 나서지 않는 구조적 취약점이 여전하다”고 짚었다.

◇‘11억 분담금’ 쇼크…강남 재건축도 멈춰 세운 공사비

가장 큰 변수는 급등한 공사비다. 지정학적 위기와 원자재 가격 상승 여파로 공사 현장의 원가 부담이 가중되면서 소규모 단지의 리스크는 임계점에 도달했다. 사업 기간 중 자재비가 오르거나 공기가 늘어지면 그 비용은 고스란히 조합원 몫인 ‘분담금’으로 돌아간다.

서울 강남구 대치동 ‘구마을3지구’ 사례는 정비업계에 큰 충격을 던졌다. 2023년 관리처분 당시 130%를 웃돌 것으로 예상했던 비례율이 공사비 폭등과 분양 경기 침체로 인해 2025년 20%대까지 추락했다. 이로 인해 조합원 1인당 최대 11억원에 달하는 분담금이 책정됐고, 결국 사업은 멈춰 섰다. 2000억원 규모의 부채를 떠안은 채 입주 일정조차 잡지 못하는 실정이다.

업계 관계자는 “비교적 적은 자본으로 빠른 입주를 기대하고 뛰어든 조합원들이 예상치 못한 ‘분담금 폭탄’을 맞고 있다”며 “금리 부담까지 더해지면 사업 자체가 표류할 위험이 크다”고 경고했다.

◇1기 신도시도 ‘옥석 가리기’…입지가 성패 가른다

1기 신도시 역시 이 같은 흐름에서 자유롭지 않다. 분당 야탑동 장미마을, 금곡동 청솔마을, 일산 주엽동 문촌마을 등 입지가 우수한 지역 내 소규모 단지들은 독자 행보를 통해 사업 동력을 확보할 전망이다. 평촌과 산본 등지에서 흩어져 있던 소형 단지들도 정비사업에 속도를 낼 수 있기 때문이다.

하지만 전문가들은 장밋빛 전망을 경계한다. 학군, 교통, 생활 인프라 등 핵심 입지를 갖추지 못한 단지는 사업성 확보가 더욱 어려워질 수밖에 없다.

건설업계 관계자는 “제도 개편으로 단독 재건축의 길은 열렸으나, 공사비 상승과 주민 동의율 확보라는 숙제는 여전하다”며 “단순한 규제 완화 수혜를 기대하기보다, 단지별 사업 가치를 냉철하게 분석해 선별적으로 접근해야 한다”고 조언했다.