22일 이데일리 단독 취재 및 투자은행(IB) 업계에 따르면 국민연금은 매각 불발로 디폴트가 발생한 홍콩 코즈웨이베이 소재 오피스 ‘타워 535(Tower 535)’ 투자건에 총 1조2646억원 수준의 자금을 투입한 것으로 확인됐다. 최초 투자금은 2500억원 수준이었으나, 타워535가 디폴트 상태에 들어가자 국민연금이 9000억원대 자금을 추가 투입한 것으로 파악됐다.
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국민연금이 현재 묶여있는 1조2000억원의 투자금에 대해 잠정적 손실 예상액으로 잡아둔 금액은 최소 3000억원 수준이다. 현재 자산 가치 평가는 시장가가 아닌, 공정가치 평가를 활용해 일정 수준 가격을 유지하고 있는 것으로 돼 있는 것으로 파악됐다. 홍콩 오피스 시장 침체가 장기화될 경우 1조원대 투자액이 크게 훼손될 수 있다는 우려가 나온다. 최종 손실액이 3000억원을 훌쩍 넘어설 가능성을 배제할 수 없다는 이야기다.
타워 535는 약 25층 규모의 오피스·리테일 복합 자산으로 2015년 경 완공된 자산이다. 국민연금은 임차인 확보 전 초기 단계인 지난 2015년 9월 2500억원을 투자해 지분 50%를 확보했다.
문제는 투자 이후 상황이 점차 악화됐다는 점이다. 타워 535는 2019년 약 90억 홍콩달러(약 11억5000만달러) 수준에서 매각을 시도했으나 실패로 돌아갔다. 이후 2021년 건물 임대면적의 30% 이상을 차지하던 핵심 임차인 위워크(WeWork)가 이탈하면서 수익 구조에 타격을 받았다. 이후 2024년 디폴트 상태에 빠진 것으로 파악됐다.
이런 상황에서 국민연금이 추가로 자금을 투입한 건 무리한 투자였다는 평가가 나온다. 디폴트 이후 잔여 지분 50%를 인수하고 대출 상환까지 진행, 홍콩 현지 사모 투자자들의 대출금 및 투자금을 전액 갚아준 것으로 파악됐다. 총 약 9000억원을 추가 투입했고, 총 투자금이 약 1조2646억원으로 늘었다.
당시 추가 투자 문제를 두고 국민연금 내부에서는 의견충돌이 극심했던 것으로 알려졌다. 투자심의위원회 과정에서 디폴트 자산 추가 인수에 따른 손실 확대 가능성, 홍콩 오피스 시장의 구조적 하락 문제로 반대 논리가 앞섰다. 특히 9000억원의 자금을 손실 구간 자산에 투입해 기회비용을 크게 훼손하고, 손실 리스크를 1조원대로 키우는 것이 부적절하다는 비판이 거셌다는 평가다. 그러나 끝내 부동산투자실 주도하에 추가 투자를 밀어붙인 것으로 전해졌다. 이와 관련해 부동산투자실과 해당 투자 관계자들간의 이해관계가 있다는 의혹이 제기되기도 했다.
한 국민연금 상황에 정통한 관계자는 "최근 국민연금의 부동산 투자 기조에 연금 전반이 부담을 느끼고 있다"며 "부실화된 자산에 무리하게 거액을 추가 투자한 점에 대해 국민연금에 감사원을 비롯한 외부 감사가 필요하다"고 지적 했다.
홍콩 오피스 시장은 구조적 하락 국면이 이어지는 실정이다. 정치적 불확실성과 중국 경기 둔화, 글로벌 금리 상승이 겹치며 공실률은 15% 내외까지 상승했고, 공급 증가로 임대료 회복도 제한적인 상황이다. 이 영향으로 투자 수익률은 2023~2024년 기준 1%대로 추락했고, 최근에는 마이너스 구간으로 돌아선 것으로 파악됐다.
한 IB업계 관계자는 “디폴트 자산에 추가 자금을 넣을 수는 있으나, 해당 홍콩 오피스 투자의 경우 손실 확정을 미루는 선택일 뿐”이라며 “결과적으로 투자 위험액만 1조원대로 키운 구조”라고 지적했다.
이데일리는 홍공 부실투자 논란 관련해 국민연금 측에 공식 입장을 요구했으나 답변을 받지 못했다.
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