지주택 속도 높이고 ‘알박기’ 차단한다

[이데일리 김은경 기자] 정부가 ‘원수에게 권한다’는 말이 나올 정도로 악명 높았던 지역주택조합(지주택) 사업 제도 손질에 나섰다. 사업 지연의 핵심 원인이었던 토지 확보 기준을 대폭 완화해 속도를 높이고, 조합원 피해를 줄이기 위한 관리 장치는 강화하는 것이 핵심이다.

서울 시내 아파트 전경.(사진=이데일리 방인권 기자)

◇◇‘원수에게 추천’ 지주택, 승인 요건 완화로 속도↑

국토교통부는 20일 이같은 내용의 ‘지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안’을 발표했다. 지주택은 무주택자 등이 조합을 구성해 토지를 확보하고 주택을 건설하는 방식이다. 일반 분양보다 저렴하게 내 집 마련이 가능하다는 장점이 있다.

그러나 토지 확보가 완료되지 않은 상태에서 사업이 추진되는 구조상 사업 지연, 추가 분담금 증가, 자금 운용 불투명 등 문제가 반복돼 왔다. 이재명 대통령도 지난해 6월 취임 후 지주택 문제를 지적하고 대책 검토를 지시한 바 있다.

이번 대책의 골자는 사업계획 승인 요건인 토지 소유권 확보 비율을 기존 95%에서 80%로 낮춘 것이다. 현재 지주택 사업은 조합 설립 단계에서 토지 사용권원 80%와 소유권 15% 이상을 확보해야 한다. 사업계획 승인 단계에서는 95% 이상 소유권 확보가 필요하다. 이후 100% 확보단계까지 마지막 5%를 둘러싼 협상 지연과 ‘알박기’, 과도한 보상 요구 등으로 사업이 장기간 표류하는 사례가 빈번했다.

이를 개선하기 위해 사업계획 승인시 토시 소유권 확보 비율은 80%로 낮춰 속도를 높이고, 나머지 20%도 소유권 확보가 아닌 매도청구권을 행사하면 되도록 했다. 국토부는 시가 수준 보상을 전제로 한 매도청구 절차를 통해 소유권 이전이 가능하다는 입장이다. 장우철 국토부 주택정책관은 “재개발은 75% 동의로 수용권이 발생하지만 지주택은 80% 소유권을 확보해야 하고 때문에 재산권 침해 정도는 상대적으로 낮다”고 설명했다.

토지 확보 기준 완화와 함께 토지 소유자 참여를 확대하는 장치도 도입한다. 사업지 내 자가주택 거주자는 전용면적 85㎡ 이하 1주택 요건을 적용받지 않고 조합원으로 가입할 수 있도록 하는 ‘지주조합원’ 특례를 신설한다. 기존에 해당 지역 내 85㎡ 초과 주택 보유자는 조합 참여가 제한돼 이해관계 충돌이 발생하는 사례가 적지 않았다.

◇◇대행사 제재·조합원 과반 동의 시 사업 중단

조합의 지주택 사업을 대행하는 업무대행사에 대한 관리는 강화한다. 그동안 별도 등록 요건 없이 난립하던 구조를 등록제로 전환하고 위반 시 제재 근거를 마련한다. 업무대행사 등이 보유한 토지 역시 소유 기간과 관계없이 매도청구 대상에 포함하도록 해 이들의 ‘알박기’ 행위 등 이해상충 구조를 개선하기로 했다.

조합 자금 운용 투명성도 높인다. 기존에는 업무대행비 수준에 그쳤던 정보 공개 항목을 용역비, 지급 대상, 세부 집행 내역과 증빙 자료까지 조합원에게 제공하도록 의무화한다. 장 정책관은 “이번 대책은 조합 운영 투명성을 높이는 것이 핵심”이라며 “정보 공개만 제대로 이뤄져도 추가 피해는 제어 가능할 것”이라고 했다.

부실 사업장 정리를 위한 장치도 포함했다. 조합원 결원 발생 시 충원 기준을 ‘조합 가입 신청일’로 명확히 했다. 조합 해산 요건은 기존 3분의 2 동의에서 과반으로 완화해 사업 중단이 필요한 경우 조기 정리가 가능하도록 했다.

다만 이미 발생한 피해에 대한 직접적인 구제 방안은 이번 대책에 포함되지 않았다. 정부는 지주택이 민간 계약 기반 사업인 만큼 매몰비용이나 분담금 환불 문제는 공적 개입에 한계가 있다는 입장이다. 장 정책관은 “탈퇴 시 투자금 반환 여부는 약정과 계약의 문제”라며 “개인이 수시로 탈퇴하면서 투자금을 보전받을 수 있도록 하면 사업 구조 자체가 유지되기 어렵다”고 말했다.

정부는 여러 부작용에도 불구하고 지주택이 전체 주택 공급의 약 4~5%를 차지하는 만큼 폐지보다는 제도 개선이 필요하다고 판단했다. 따라서 이번 2차 대책은 신규 사업 진입장벽은 높이고 기존 사업은 정상화하는 데 초점을 맞췄다. 앞서 정부는 지난해 10월 1차 대책을 통해 조합원 모집 단계에서 토지 매매계약서 90% 이상 확보를 의무화하는 등 진입 요건을 강화한 바 있다. 기존에는 토지 사용권원 50%만 확보하면 조합원 모집이 가능했다.

장 정책관은 “지주택 폐지도 검토했지만 무주택자의 내 집 마련 수단이라는 순기능이 있다”며 “부작용은 최소화하고 긍정적 기능은 살리는 방향으로 제도를 보완했다”고 설명했다. 이어 “공급 확대보다는 조합원 피해 최소화에 무게를 둔 정책”이라며 “정상 사업장은 속도를 높이고 부실 사업장은 조기 정리하는 구조”라고 강조했다.

정부는 이번 제도 개선으로 지주택 사업 기간이 평균 1~2년 단축될 것으로 보고 있다. 관련 대책을 이행하기 위한 주택법 개정안은 올 하반기 국회 통과를 목표로 6월 말 발의되며 이르면 내년 초부터 적용될 예정이다.