지난해 공적 보증기관을 통해 전세대출보증을 받은 1주택자가 9만 건을 넘어선 것으로 나타나면서 향후 정부가 예고한 ‘투기적 1주택자’ 규제의 적용 범위에 시장의 관심이 집중되고 있다.
특히 실거주 목적과 투자 목적을 구분하는 기준이 명확하지 않을 경우 정책 혼선이 불가피하다는 지적이 나온다.
16일 김상훈 국민의힘 의원이 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 1주택자를 대상으로 한 전세대출보증 건수는 총 9만220건으로 집계됐다.
이 가운데 수도권 비중이 72%(6만4960건)에 달했으며 비수도권은 28%(2만5260건) 수준이었다. 보증 규모는 약 13조9395억원으로, 전체 전세대출보증액(109조3995억원)의 12.7%를 차지했다.
정부는 최근 가계부채 관리 방안의 일환으로 비거주 1주택자 중 투기 목적이 의심되는 경우에 대해 규제를 도입하겠다는 방침을 밝혔다.
이재명 대통령은 SNS를 통해 “거주하지 않는 1주택이라 하더라도 투자·투기 성격이라면 세제 혜택을 유지하는 것은 적절하지 않다”라며 "다만 직장 이동 등 불가피한 사유에 따른 일시적 비거주는 규제 대상에서 제외할 것"이라고 전했다.
전세대출이 통상 2년 단위로 운영된다는 점을 고려하면 지난해 보증을 받은 약 9만 가구가 향후 1차적인 규제 영향권에 포함될 가능성이 크다는 분석이 나온다.
특히 수도권 주택을 보유한 상태에서 다른 수도권 지역에 전세로 거주하는 사례가 주요 점검 대상이 될 것으로 보인다.
현재 금융위원회는 관계 부처와 협의를 통해 구체적인 선별 기준 마련에 착수한 상태다. 금융당국은 국토교통부와 국세청, 금융권 데이터를 종합적으로 활용해 비거주 사유와 주택 보유 현황을 정밀하게 분석하는 방안을 검토 중이다.
다만 정책 실행 과정에서 가장 큰 난제로 꼽히는 부분은 ‘실수요와 투기의 경계’다. 근무지 이동이나 부모 봉양과 같은 사유는 비교적 명확한 예외로 인정될 가능성이 높지만, 육아나 자녀 교육 목적의 이동은 해석에 따라 범위가 크게 달라질 수 있다.
비거주 1주택자 전세대출 규제 예고
예를 들어 맞벌이 가구가 양육 부담을 줄이기 위해 부모 거주지 인근으로 이주하는 경우는 실수요로 볼 여지가 크다.
반면 학원 수요를 이유로 특정 지역으로 이동하는 사례까지 폭넓게 인정할 경우 서울 대치동이나 목동 등 교육 수요 밀집 지역으로 쏠림 현상이 심화될 수 있다는 우려도 제기된다.
윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “지방 이전 정책 등으로 지역 균형을 유도하는 상황에서 학군 수요까지 다시 서울로 집중될 가능성을 배제할 수 없다”라며 “예외 기준 설정에 따라 시장 왜곡이 확대될 수 있는 만큼 세밀한 접근이 필요하다”라고 설명했다.
규제 방식 역시 시장 파급력을 좌우할 중요한 요소다. 업계에서는 신규 대출보증 제한뿐 아니라 기존 대출의 만기 연장까지 제약할 가능성에 주목하고 있다. 만약 만기 연장이 제한될 경우 기존 차주들은 보증금 반환 재원을 별도로 마련하거나 보유 주택을 매도해야 하는 상황에 직면할 수 있다.
이 경우 매물 증가로 이어지며 단기적으로는 시장 공급이 확대되는 효과가 나타날 수 있다. 다만 급격한 정책 변화가 시장 불안을 자극할 가능성도 있어 규제 강도와 시행 시점에 대한 신중한 조율이 요구된다는 분석이다.
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