“전세인 줄 알았는데 보호 안 된다”…‘매매예약금’ 대출 주의보

[이데일리 최정훈 기자] “전세보증금인 줄 알았는데 보호를 못 받는다고요?”

기사의 이해를 돕기 위한 가상 이미지(출처=챗GPT)

민간임대주택에서 이른바 ‘매매예약금’을 둘러싼 피해 우려가 커지면서 금융당국이 소비자 주의를 당부했다. 전세보증금과 유사하게 인식되지만 법적 보호를 받지 못하는 구조라는 점에서 각별한 주의가 필요하다는 지적이다.

금융감독원은 13일 일부 민간임대주택 사업장에서 임대차 계약과 함께 분양전환을 조건으로 ‘매매예약금’ 납입을 유도하는 사례가 발생하고 있다며 소비자경보를 발령했다. 해당 금액은 임대보증금이 아닌 별도의 사적 계약에 해당해 법적 보호 대상이 아니라는 설명이다.

문제는 임대사업자가 파산하는 등 사고가 발생할 경우다. 매매예약금은 임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않고, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 대상에도 포함되지 않아 사실상 회수가 어려울 수 있다.

이 같은 구조는 제도 취지와도 맞지 않는다는 지적이다. 국토교통부도 지난 2023년 각 지자체에 공문을 보내 매매예약 사례가 발생하지 않도록 지도했다.

특히 온라인을 통한 과장된 홍보가 피해를 키우고 있다. 일부 블로그와 SNS에서는 매매예약금을 전세대출로 충당할 수 있다는 내용이 확산되고 있지만, 이는 확인되지 않은 정보로 금융소비자에게 오해를 줄 수 있다는 것이다.

과도한 대출을 유도하는 점도 문제로 꼽힌다. 매매예약금과 보증금을 합쳐 최대 90%까지 대출이 가능하다는 식의 홍보가 이뤄지고 있으나, 이는 차주의 상환 능력을 고려하지 않은 고위험 구조라는 지적이다. 주택가격 하락이나 금리 상승 시 감당하기 어려운 손실로 이어질 수 있다.

또 분양전환 시점에는 대출 구조가 급격히 바뀔 수 있다. 전세대출로 매매예약금을 마련하더라도 이후 주택담보대출로 전환하는 과정에서 총부채원리금상환비율(DSR)과 담보인정비율(LTV) 규제에 따라 대출 한도가 줄어들 수 있어, 차주가 상당한 금액을 한꺼번에 상환해야 하는 ‘유동성 리스크’가 발생할 수 있다.

금감원은 “매매예약금은 임대보증금과 전혀 다른 개념으로 법적 보호를 받기 어렵다”며 “대출을 활용한 납입이나 과도한 레버리지를 동반한 계약은 신중히 판단해야 한다”고 강조했다.