주택시장 규제가 강화되고 아파트 가격 상승세가 둔화되면서 투자 자금이 중소형 상업용 부동산으로 이동하는 흐름이 나타나고 있다. 특히 100억 원 미만의 이른바 ‘꼬마빌딩’ 시장이 다시 활기를 띠며 투자 대안으로 주목받는 분위기다.
상업용 부동산 데이터 기업 부동산플래닛에 따르면 연면적 3300㎡ 이하이면서 10억 원 이상 50억 원 미만 가격대의 서울 상업·업무용 빌딩 거래 건수는 지난해 11월 103건에서 올해 1월 66건까지 감소했지만, 2월에는 74건으로 다시 증가한 것으로 나타났다.
이러한 움직임은 주택시장 상황과 맞물려 있다. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 있는 가운데, 보유 부담을 느낀 다주택자들이 아파트를 매도하면서 매물이 증가하고 가격도 약세를 보이는 것이다.
이처럼 주택시장의 매력도가 떨어지면서 투자자들의 관심은 상대적으로 규제가 덜한 상업용 부동산으로 옮겨가고 있다. 특히 꼬마빌딩은 비교적 적은 자본으로 진입이 가능하고 임대 수익을 기대할 수 있다는 점에서 대체 투자처로 부상하는 분위기다.
실제로 모델 출신 배우 변정수의 친동생으로 알려진 변정민은 서울 용산구 한남동 이태원 관광특구 인근에 보유하고 있던 빌딩을 매각해 상당한 수익을 거둔 것으로 알려졌다.
변정민은 해당 건물을 2021년 26억원에 매입해 2025년 49억5000만원에 매각하며 약 23억5000만원의 시세차익을 올렸다.
등기부등본상 28억8000만원의 근저당권이 설정돼 있었으며 약 24억원 수준의 대출을 활용했을 경우 실제 투자금은 2억원 수준에 불과했을 것으로 추정된다. 업계에서는 레버리지를 활용한 투자 구조가 높은 수익률로 이어진 사례로 평가하고 있다.
주택 규제 여파에 ‘꼬마빌딩’ 다시 들썩
이에 대해 인근의 부동산 관계자는 "변정민 씨의 경우 한남동의 꼬마빌딩을 매입하면서 환금성이 확보된 입지를 골랐다"라며 "건물이 작더라도 한남동은 대기 수요가 풍부하기 때문에 하락기에는 가격이 방어되고 상승기에는 가격이 많이 올라간다"라고 분석했다.
그러면서 "꼬마빌딩을 매입하기 위해서는 임대 수요가 풍부해서 공실 리스크가 낮은 곳을 고르는 곳이 중요하다"라며 "레버리지를 활용할 때는 매수뿐만 아니라 출구 타이밍까지 고려해야 할 것"이라고 전했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "주식시장의 높은 변동성과 주택시장 규제 강화로 인해 투자 대안이 제한된 상황"이라며 "상업용 빌딩은 공실이 발생하더라도 임대료 수준이 비교적 안정적이어서 수익 구조가 크게 흔들리지 않는다"라고 설명했다.
다만 시장 전반이 완전히 회복된 것으로 보기는 이르다는 시각도 있다. 금리 수준과 경기 흐름에 따라 상업용 부동산 시장 역시 영향을 받을 수 있기 때문이다.
그럼에도 불구하고 현재로서는 규제 부담이 상대적으로 낮고 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있는 자산으로서 꼬마빌딩의 매력이 부각되고 있다.
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