코로나19 팬데믹(2020 ~ 2023)을 거치면서 온라인 위주의 상거래가 정착되다 보니 오프라인 매장의 수익률이 감소하면서 상가분양에 대한 메리트가 떨어지고 있어 임차인의 리스크관점에서 서울의 적정 상가분양가를 살펴보았다.
분양가가 높을수록 임대인이 요구하는 임대료도 상승하기 때문에 임차인의 부담이 증가되는데 임대인은 보통 3.5% 수준의 수익률을 목표로 한다.(대출하여 상가를 매입할 경우 이자률이 추가됨)
분양가 10억 원일 경우 연간 임대수익 3,500만 원 필요(월 임대료 약 290만 원), 분양가 20억 원일 경우 연간 임대수익 7,000만 원 필요(월 임대료 약 580만 원)
평당 분양가 1억 원을 가정시 30평의 상가(분양가 30억 원)의 연간 임대료는 약 1억 500만 원, 월 임대료 약 875만 원(평당 29만 원)이 되는데, 임차인 입장에서 임대료는 매출의 10 ~ 15% 정도가 되어야 인건비 ∙ 재료비 등을 제외하더라도 어는 정도의 수익창출이 가능해진다.
높은 분양가는 높은 임대료로 이어져 매출이 안정적이지 않으면 손익분기점 도달이 어려워지고, 임대인은 공실을 최소화하려 하면서도 투자수익률(3.5%)을 맟추기 위해 임대료를 낮추지 않으려 하는 모순에 빠진다. 또한, 신규 상권은 초기 유동인구 부족으로 임차인 부담이 더 커질 수 있음을 유의해야 한다.
결론적으로 임차인 관점에서 임대료 비율은 매출의 10 ~ 15% 이내로 계획하되, 유동인구와 주변 경쟁 점포와 향후 개발계획을 반드시 확인해야 하고. 분양가 기반 수익률을 근거로 임대료 협상을 해야 한다. 나아가 초기 임대료 부담이 크더라도 안정적 계약으로 리스크를 완화하는 전략도 필요하다 하겠다.
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