부동산은 토지나 건물처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산을 말합니다. 사람의 거주지가 걸린 문제이니 만큼 개인 재산 중에서는 구매 밎 거래과정이 가장 복잡하고 까다로우며 가격도 어마어마합니다. 그만큼 대한민국에서 규제와 세금이 가장 강력한 시장 중의 하나입니다. 그래서 비즈니스플러스는 최근 이슈 및 업계 동향에 대해 쉽게 풀어가드리려고 합니다. 그럼 요즘 부동산에 대해 하나하나씩 알아가볼까요. [편집자주]
정부가 부동산 시장의 매물 유도를 위해 다시 한번 규제 완화 카드를 꺼내 들었다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 배제 만료를 한 달 앞두고, 종료일인 5월 9일까지 토지거래허가를 '신청'만 해도 중과 배제 혜택을 주기로 한 것이다. 이와 함께 토지거래허가구역 내 비거주 1주택자의 전세 낀 매도까지 허용하면서, 꽉 막힌 부동산 거래의 숨통이 트일지 시장의 이목이 쏠리고 있다.
10일 정부 등에 따르면 전날 재정경제부, 국토교통부 등은 토지거래허가 심사 절차에 따른 불편을 해소하기 위해 5월 9일 토지거래허가 신청분까지 다주택자의 양도세 중과 배제를 유예하는 보완 방안을 발표했다. 이는 이재명 대통령이 국무회의에서 관련 부처에 검토를 지시한 지 불과 사흘 만에 속전속결로 나온 대책이다.
기존 규정대로라면 다주택자가 5월 9일 이전까지 토지거래허가증을 수령하고, 정식 매매 계약서 작성 및 계약금 입금까지 마쳐야만 양도세 중과 유예를 받을 수 있었다. 하지만 통상 15영업일이 소요되는 시·군·구청의 심사 기간을 고려할 때, 4월 중순 이후 매물을 내놓을 경우 물리적으로 혜택을 받기 어렵다는 현장의 목소리가 높았다.
정부의 이번 조치는 단순한 행정 편의 개선을 넘어, 매도자들에게 충분한 시간적 퇴로를 제공해 적극적인 매물 출회를 유도하려는 목적이 짙다는 게 시장 전문가들의 공통된 분석이다.
최근 서울 강남권 아파트값 하락세가 둔화하고 외곽 지역을 중심으로 매수세가 다시 고개를 드는 등 집값이 꿈틀대자, 다주택자와 1주택자의 매물을 최대한 매물로 내놓게해 시장 안정을 도모하겠다는 정부의 강한 의지가 반영된 셈이다. 여기에 오는 17일부터 다주택자가 보유한 수도권 및 규제지역 아파트의 담보 대출 만기 연장이 금지되는 조치와 맞물려, 정책의 시너지 효과를 노리고 있다.
이 대통령의 추가 매물 출회 신호 이후 시장은 즉각적으로 반응하는 모양새다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 한때 7만5000건대까지 떨어졌던 서울 아파트 매물은 정부 발표 직후 7만7000건 수준으로 다시 반등했다. 양도세 중과 없이 팔 수 있는 기간이 사실상 늘어난 데다, 임차인이 있어 주택을 처분하지 못했던 비거주 1주택자들의 물건이 가세한 결과로 풀이된다.
하지만 현장과 세무 전문가들은 매도 전 꼼꼼한 세금 계산이 필수적이라고 입을 모은다. 특히 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역으로 묶여 있었다면, '2년 실거주' 요건 충족 여부에 따라 양도세가 극과 극으로 갈리기 때문이다. 2017년 8·2 대책 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 2년 거주 의무를 채워야만 1세대 1주택 비과세 혜택과 12억원 초과분에 대한 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
예컨대 서울 마포구의 전용 59㎡ 아파트를 2021년 14억6000만원에 매수해 올해 20억원에 매도할 경우, 2년 거주 요건을 채웠다면 장특공제가 적용돼 양도세는 약 4200만원에 불과하다. 반면 2년 거주 사실이 없다면 비과세와 장특공제 혜택을 모두 놓쳐 양도세가 1억8000만원 이상으로 4배가량 폭증하게 된다. 강남권 초고가 주택의 경우 그 차이는 수억 원대로 벌어진다. 단, 상생 임대인 요건(임대료 인상률 5% 이내)을 충족했다면 2년 거주를 하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있어 매도 전략의 핵심 변수가 되고 있다.
업계에선 향후 부동산 시장이 뚜렷한 방향성을 잡기보다는 규제 완화 혜택을 볼 수 있는 매물 위주로 거래가 이뤄지는 박스권 장세가 이어질 것으로 내다보고 있다. 업계 관계자는 "기한 연장으로 매물 출회가 기대되지만, 금리 인상 등 거시경제 불안 요소가 겹쳐 매수자들의 관망세도 만만치 않을 것"이라면서 "급매물 소화 이후 어느 정도 매물은 유지되겠지만 집값의 하향 안정을 이끌 만큼 폭발적이진 않을 것"이라고 전망했다.
일각에선 이번 조치가 또 다른 형평성 논란과 거래 왜곡을 낳을 수 있다는 우려도 제기된다. 정부가 신규 공급 부족을 해결하기 위해 토지거래허가구역 내 갭투자(전세 낀 매수)를 예외적으로 허용했지만, 그 대상을 비거주 1주택자로 한정했기 때문이다. 처분 기한에 쫓기는 '일시적 2주택자'나 대출이 없는 등록임대사업자들은 여전히 임차인의 계약 기간 종료 시점까지 집을 팔 수 없어 불만이 커질 수 밖에 없는 상황이다.
또 다른 업계 관계자는 "토지거래허가구역 지정과 임대차 3법의 계약갱신청구권이 겹치면서 매물 잠김과 전월세 불안이라는 부작용이 속출하고 있다"며 "단순히 특정 계층의 매매 기한만 늘려줄 것이 아니라, 시장의 거래 구조를 정상화하기 위해 불필요한 토지거래허가구역 지정을 해제하는 등 근본적인 처방이 필요한 시점"이라고 말했다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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