[기획] 고금리 늪 빠진 PF 구조조정… 건설사 '생존' VS '프리미엄' 양극화

PF 구조조정이 본격화되며 대형 건설사는 하이엔드 전략으로, 중소 건설사는 유동성 위기와 M&A 압박 속에 건설업계 재편이 가속화되고 있다.. 사진은 재건축 사업 현장. [사진=연합뉴스]

2026년 상반기, 대한민국 건설업계가 강도 높은 구조조정을 거치며 거대한 재편의 파도 앞에 섰다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 리스크가 금융당국의 전방위적인 개입으로 정리 단계에 접어들었으나, 그 결과는 대형 건설사의 시장 지배력 강화와 중소 건설사의 퇴로 차단이라는 극명한 양극화로 나타나고 있다.

PF 부실 18.5조 정리… "저자본·고차입 구조 끝낸다"

최근 금융위원회와 금융감독원이 발표한 '부동산 PF 사업성 평가 결과 및 향후 계획'에 따르면, 당국은 지난해 말부터 추진해 온 부실 사업장 옥석 가리기를 통해 총 18조 5,000억 원 규모의 구조조정을 완료했다. 이 중 70% 이상인 13조 3,000억 원이 경 · 공매를 통해 시장에서 정리됐으며, 나머지 5조 2,000억 원은 자금 재구조화를 거쳤다.

이번 조치는 단순한 부실 청산을 넘어 산업 체질 개선을 겨냥하고 있다. 정부는 PF 사업의 고질적 문제인 '저자본-고차입' 구조를 타파하기 위해 현재 5% 수준인 시행사의 자기자본비율을 20%까지 상향하는 가이드라인을 본격화했다. 자본력이 부족한 영세 시행사와 중소 건설사의 진입 장벽이 대폭 높아지면서, 향후 시장은 탄탄한 자본력을 갖춘 우량 기업 위주로 빠르게 재편될 전망이다.

'하이엔드 브랜드' 앞세운 대형사… "수도권 핵심지 사수"

자금력이 뒷받침되는 1군 건설사들은 '하이엔드 브랜드' 전략으로 위기를 정면 돌파하고 있다. 현대건설의 '디에이치(THE H)', 롯데건설의 '르엘(LE-EL)' 등 프리미엄 브랜드는 강남권 등 서울 주요 정비사업지에서 강력한 수주 경쟁력을 증명하고 있다.

고물가와 공사비 폭등으로 수익성이 악화된 상황에서 대형사들은 일반 브랜드보다 부가가치가 높은 하이엔드 브랜드를 통해 분양 리스크를 상쇄하는 전략을 택했다. 실제 최근 브랜드 평판 상위권을 차지한 이들 브랜드는 고분양가 논란 속에서도 희소성을 무기로 완판 행진을 이어가며 대형사의 실적을 떠받치고 있다.

중소 건설사의 비명… M&A 시장 '체리 피킹' 우려

반면 지방에 기반을 둔 중견·중소 건설사들은 한계 상황에 내몰렸다. 수도권 쏠림 현상이 심화되면서 지방 미분양 물량은 여전히 해소되지 않고 있으며, 금융권의 대출 문턱 상향이 맞물리며 유동성 위기가 심화된 탓이다.

IB(투자은행) 업계에 따르면 올해 상반기 중소 건설사를 대상으로 한 M&A 시장이 커질 것으로 보인다. 유동성 위기를 견디지 못한 업체들이 법정관리에 들어가기 전, 알짜 부지나 시공 면허를 매각하려는 매물이 늘고 있기 때문이다. 다만 전문가들은 기업 전체의 인수보다는 우량 사업지만 골라 가져가는 '체리 피킹' 방식의 인수가 주를 이룰 것으로 내다본다. 이 과정에서 경쟁력을 잃은 한계 기업들의 연쇄 도산은 피하기 어려울 것이라는 관측이다.

시장 전문가들은 이번 재편이 건설산업의 건전성을 제고하는 계기가 될 것이라면서도, 중소 업체의 위축이 불러올 지역 경제 타격을 경계해야 한다고 조언한다. 단순히 부실을 정리하는 것을 넘어, 살아남은 기업들이 스마트 건설 기술이나 해외 수주 등으로 포트폴리오를 다각화할 수 있도록 정책적 지원이 병행돼야 한다는 지적이다.

[폴리뉴스 차미경 기자]