용산 민자역사의 건설과 역사시설 등 복합빌딩 운영을 위해 설립된 아이파크몰은 2001년 용산 민자역사 임대분양(선분양)을 통해 95%의 분양률을 기록했고 2004년부터 운영됐다. 하지만 임대매장 형태의 운영방식, 대내외적 환경 악화로 인해 2005년 9월 점포 입점률이 68%까지 하락했다.
그 결과 아이파크몰은 경영 위기에 빠졌다. 아이파크몰은 2005년 영업손실 61억원, 당기순손실 215억원을 기록했고 임대 관리비 등 미수금액 404억원, 미지급 공사대금 962억원에 달하는 완전자본잠식 상태에 도달했다.
아이파크몰은 기존 임대매장 개별 운영 방식에서 직영매장 형태로 탈바꿈을 시도했지만 자금 조달이 걸림돌이었다. 아이파크몰이 직영매장으로 바꾸기 위해 사업 구조 전환에 필요한 자금은 360억원이었으나, 재무적 위기에 처한 상황에서 해당 자금을 자체 조달하는 것이 불가능했다.
이에 아이파크몰은 모회사인 HDC와 협력해 자금을 충당했다. HDC는 2006년 3월경 아이파크몰과 이 사건 쇼핑몰의 일부 매장을 보증금 360억원에 임차하는 임대차계약을 체결하고 동시에 매장의 운영 및 관리 권한을 전대 형식으로 아이파크몰에게 위임하고 그 사용 수익을 배분받기로 하는 내용의 '운영관리 위임계약'을 체결했다.
하지만 이는 형식적으로만 임대차계약·운영관리 위임계약일 뿐 이자부 금전소비대차계약이라는 것이 공정위의 판단이다. 아이파크몰이 HDC에 지급한 사용 수익은 연평균 1억500만원으로, 이를 이자율로 환산하면 연 0.3%에 불과했기 때문이다.
또한 2018년 국세청이 우회적인 자금대여로 판단하자 HDC는 2020년 7월 이 사건 일괄거래를 자금대여 약정으로 전환했고 2023년 7월까지 아이파크몰에게 2.25%로 자금을 대여했다. 이는 아이파크몰이 시중에 시장에서 조달가능했던 금리로 추정되는 3.3%보다 0.75%포인트 낮은 것이다.
아이파크몰은 2006년부터 2023년까지 360억원 상당을 차입하면서 HDC에 47억원에 불과한 이자만 지급해 총 458억원의 이자비용을 절감한 것으로 추정된다. 아이파크몰은 이같은 행위를 기반으로 2014년에는 흑자로 전환되는 등 시장퇴출 위기를 모면할 수 있었다는 평가다.
이순미 공정위 상임위원은 "위반행위가 종료된 직전 사업연도 3년 동안의 평균 매출액의 10%까지 부과할 수 있다는 점을 근거로 과징금을 산정했다"며 "자체적으로 자금 조달이 어려운 부실 계열사를 지원해 공정한 거래 질서를 훼손한 행위를 적발했다는 데 의의가 있다"고 말했다.
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