전세대출 감소하는데 또 규제, 은행권 새 수익원 찾기 비상

5대 은행 전세자금대출 잔액 추이

[이데일리 양희동 기자] 이재명 정부의 강도 높은 가계대출 규제 여파로 5대 은행의 전세자금대출이 지난해 9월 이후 7개월 연속 감소세를 나타내고 있다. 전세자금대출 잔액은 윤석열 정부 초기인 2022년 상반기 약 132조원에서 올 3월 122조원대로 감소했다. 여기에 금융당국이 다주택자에 이어 비거주 1주택자에 대한 규제까지 시작할 경우 전세 대출 문턱은 한층 높아져, 은행들은 안정적 가계대출 수익원에 타격을 입을 전망이다.

7일 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 지난달 전세자금대출 잔액은 122조 2046억원으로 전월 대비 1578억원 줄며 7개월 연속 감소세를 이어갔다. 전세자금대출이 감소세로 돌아서기 직전인 2025년 8월 123조 7259억원과 비교하면 1조 5213억원 줄어든 규모다.

전세자금대출은 부동산 정책 및 대출 규제, 한국은행 기준금리, 주택시장 상황 등에 영향을 받아왔다. 최근 5년 내 전세자금대출 잔액이 최대였던 시점은 지난 2022년 9월이다. 앞서 문재인 정부 말인 2021년 9월, 127조 189억원이던 전세자금대출 잔액은 윤석열 정부 출범 직후인 2022년 4월엔 131조 8731억원, 그해 9월엔 134조 1976억원으로 최대치를 기록했다. 당시 2020년 7월 도입된 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)으로 계약갱신청구권(2+2년)이 처음 만료되는 시점과 맞물린 전셋값 상승세로 인해 전세대출 수요가 늘어난 결과였다. 또 정부가 가계대출 총량 관리 한도에서 전세대출을 제외한 부분도 영향을 미쳤다는 분석이다.

하지만 코로나19 엔데믹과 함께 2022년 10월부터 한국은행이 기준금리를 3.00%로 올렸고 2024년 9월까지 3.50%의 고금리가 유지되면서, 전세대출 수요도 지속 감소했다. 이에 전세자금대출 잔액은 2024년 4월 117조 9189억원으로 최저치를 기록했고 2025년 1월까지 110조원대에 머물렀다. 이후 2025년 2월 기준금리가 2%대(2.75%)로 내려오는 등 금리 하락 기대감과 집값 상승세 등으로 그해 8월까지 다시 증가세가 유지되기도 했다.

정부의 가계대출 규제와 함께 지난해 9월부터 이어지고 있는 전세자금대출 감소세는 앞으로 한층 가속화될 가능성이 크다. 금융당국은 수도권과 규제지역 내 비거주 1주택자의 전세대출 공적 보증을 원천 차단하는 방안을 검토하고 있다. 다주택자에 이어 비거주 1주택자까지 가계대출 규제에 속도를 내겠다는 취지로 풀이된다. 현재 1주택자는 보증을 통해 수도권 전세대출을 최대 2억원까지 받을 수 있지만, 공적 보증을 막는 방식으로 대출 규제 효과를 거두겠다는 것이다.

시중은행들은 주택담보대출과 함께 안정적 수익원으로 꼽히는 전세자금대출 감소세를 예의주시하고 있다. 은행권 관계자는 “전세자금대출은 주택담보대출과 함께 안정적인 가계대출 수익원으로 성장해 왔지만, 최근 전세시장 위축으로 증가 여력이 제한되는 모습이다”라며 “은행들은 수익성 방어를 위해 부동산대출 외 다양한 상품 개발 등을 통해 가계대출 포트폴리오를 다변화하는 것이 중요해진 상황이다”라고 말했다.