보유세 인상, 집값 안정 해법 될까…서민 부담 전가 ‘쟁점’

지난달 29일 서울 중구 남산에서 보이는 서울시내 아파트들의 모습. [사진제공=뉴시스]

【투데이신문 박효령 기자】정부가 부동산 정책 중 하나로 보유세 인상 가능성을 시사하면서 집값 안정 수단으로써의 실효성을 둘러싼 공방이 커지고 있다. 한국의 보유세 실효세율이 미국, 일본 등 보다 낮다는 점에서 인상 필요성이 나오기도 했지만 이가 실제 가격 안정으로 이어질지는 미지수다. 특히 세 부담이 월세로 전가될 경우 서민 주거비 상승으로 이어질 수 있다는 우려도 함께 나오고 있다.

2일 본보 취재를 종합하면 이재명 대통령이 부동산 보유세와 관련한 의견을 잇따라 내놓으면서 서울·수도권 집값 안정을 위해 정부가 ‘보유세 인상’ 카드를 검토할 수 있다는 관측이 나오고 있다.

보유세는 주택을 보유하는 기간 동안 지속적으로 부과되는 세금으로, 부담이 커질수록 다주택을 장기간 유지하려는 유인이 약해진다. 이는 결과적으로 실거주 중심의 1주택 위주 구조로 시장이 재편되는 효과로 이어질 수 있다. 또한 거래 단계에 치우친 세 부담을 보유 단계로 분산함으로써 다주택자의 ‘버티기’를 완화하고 매물 잠김 현상을 해소하는 선순환을 기대할 수 있다.

정부는 이 같은 세제 개편을 단기 대응이 아닌 중장기적인 시장 구조 개선의 일환으로 판단하고 있는 상태다.

이 대통령도 직접 보유세를 언급하면서 더욱 이목이 쏠렸다. 이 대통령은 지난 24일 SNS를 통해 우리나라와 세계 주요 도시의 보유세를 비교한 기사를 게재하며 “나도 궁금하다”고 작성했다.

최근 정부가 부동산 시장 안정을 거듭 강조해 온 가운데 나온 발언이라는 점에서 시장의 주목도가 더욱 높아지고 있다. 앞서 청와대 김용범 정책실장도 “뉴욕·런던·도쿄·상하이의 보유세를 연구 중”이라고 언급한 바 있다.

이 대통령이 공유한 기사는 ‘선진국 주요 도시 보유세, 우리나라와 비교하면?’이라는 제목으로 주요 도시들의 보유세 현황이 담겼다. 이를 살펴보면 한국의 보유세 실효세율은 0.15% 수준으로 뉴욕의 1% 안팎, OECD 평균 0.33%과 비교해 낮다. 도쿄는 1.7%, 상하이는 최고 0.6% 수준으로 파악됐다.

이 같은 단순 세율 기준으로는 낮아 보이지만 국가별로 공제와 감면 제도가 달라 직접적인 비교에는 한계가 있다. 취득세와 양도세까지 포함한 전체 부동산 세 부담을 고려하면 한국 역시 결코 낮지 않다는 지적이 제기된다.

우리나라는 총조세 대비 보유세 비중이 5.15%로 OECD 평균(3.75%) 보다 높은 수준이다. 이는 보유세가 재산세와 종합부동산세로 이분화돼 있고 특히 다주택자에게 상대적으로 높은 세율을 적용하고 있기 때문이다. 보유세에 취득세, 양도소득세까지 더하면 GDP 대비 부동산 세금이 4%에 해당해 OECD 평균의 2배가 넘게 된다.

서울 시내 소재 한 부동산 중개업소에 매물 정보가 게시돼 있다. [사진제공=뉴시스]

이에 따라 보유세를 높인다면 취득세나 양도소득세 같은 거래세를 낮춰 세 부담을 줄여야 한다는 목소리가 나온다.

또 늘어난 세 부담이 임차인에게 전가될 수 있다는 우려도 있다. 보유 비용이 높아질 경우 임대인이 이를 월세나 보증금에 반영하면서 세금 인상분이 사실상 임차인에게 이전될 수 있다는 것이다.

실제로 임대차 시장의 구조 변화도 이런 우려에 힘을 싣고 있다. 실제로 지난달 31일 국토교통부가 발표한 ‘2026년 2월 주택 통계’를 살펴보면 올해 1~2월 누계 기준 전국 임대차 시장 내 월세 비중은 68.3%로 조사됐다. 2022년 47.1%, 2023년 52.4%, 2024년 57.5%, 지난해 61.4%에 이어 5년 연속 오르며 역대 최고치를 갈아치웠다.

이처럼 보유세 인상이 임대료 상승으로 이어질 수 있다는 전망이 나오면서 서민 월세 부담 확대 여부도 핵심 쟁점으로 부상하고 있다. 이에 따라 보유세 인상 논의는 단순한 세제 개편을 넘어 서민 주거권과 주거복지 정책과의 연계 속에서 접근해야 한다는 목소리가 나온다.

다만 현재 정부는 7월 세제 개편안에 부동산 보유세 인상이 포함될 것이라는 일각의 관측에 대해 검토하지 않고 있다며 선을 그은 상태다. 청와대 홍익표 정무수석은 전날 MBC ‘뉴스 외전’에 출연해 “검토하고 있지 않다”고 답하며 ‘보유세는 최후의 수단’이라는 기존 입장을 재확인했다.

세종대 부동산학과 임재만 교수는 본보와의 통화에서 “실효세율 기준으로 보면 우리나라 보유세는 낮은 편이어서 인상 필요성은 있다”면서도 “다만 소득 대비 집값이 높은 상황에서 이미 GDP 대비 부동산 세 부담은 적지 않은 수준”이라고 진단했다.

이어 “보유세를 높이는 방향은 맞지만 취득세나 양도소득세 같은 거래세를 낮추는 방식의 세제 개편이 병행돼야 하며 특히 거래 비용을 줄이는 방안에 대한 방향성도 함께 제시될 필요가 있다”며 “또 세 부담의 임대료 전가 여부는 단정하기 어렵다. 다만 전가가 이뤄지더라도 세금 인상분이 그대로 임차인에게 이전되기는 어려울 것”이라고 설명했다.

아울러 “보유세 인상이라는 단일 정책만으로 집값 안정 효과를 기대하기에는 한계가 있다”며 “정부의 전반적인 부동산 정책과 시장 여건이 함께 작용해야 한다”고 덧붙였다.