타이밍 절묘했던 차환…신한서부티엔디, 광화문G타워 리파이낸싱 '안도'

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 중동 지역 긴장 고조로 금융시장 불확실성이 커진 가운데 신한서부티엔디리츠가 주요 자산인 '광화문G타워' 리파이낸싱(차환)에 성공했다.

시장 변동성이 확대되기 전 선제적으로 자금 조달을 마무리하면서 '이자비용 절감'과 '금융구조 개선' 효과를 동시에 확보했다는 평가다.



◇광화문G타워 금리 5.09→4.2%

30일 금융투자업계에 따르면 신한서부티엔디리츠는 최근 오피스·호텔·리테일 복합건물 '광화문G타워'를 보유한 자(子)리츠 ‘신한광화문지타워리츠’의 대출 리파이낸싱을 완료했다.

금리 태핑은 지난 1~2월 진행했으며, 대출 실행은 이달 23일 이뤄졌다. 국내외 은행(하나·국민·농협·경남은행 및 뱅크오브차이나)이 참여했다. 뱅크오브차이나는 국내 금융기관 조건을 따르는 ‘팔로워 전략’을 활용했다.

신한서부티엔디리츠는 스폰서인 부동산 개발회사 서부티엔디(서부T&D)와 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 협업으로 설립된 리츠다. 자산관리회사(AMC)는 신한리츠운용이 맡고 있다.

신한서부티엔디리츠 구조 (자료=신한서부티엔디리츠)

리츠는 호텔, 리테일, 오피스를 아우르는 포트폴리오를 보유하고 있다. 광화문G타워 외 주요 투자 자산은 △3성급 호텔 ‘신라스테이 마포’ △복합 쇼핑몰 ‘인천 스퀘어원’ △5성급 호텔 ‘그랜드 머큐어 앰배서더 호텔 앤 레지던스 서울 용산’(용산 그랜드머큐어) 등이다.

광화문G타워는 서울 종로구 삼봉로 71에 위치한 오피스·호텔·리테일 복합건물이다. 지하 5층~지상 18층, 연면적 3만4747.2㎡(약 1만511평) 규모다.

이번 리파이낸싱으로 광화문G타워 대출 금리는 종전 가중평균 기준 5.09%에서 4.2% 수준으로 낮아졌다. 약 0.9%포인트(p) 금리 인하 효과를 확보한 셈이다.

지난 22일 만기 도래한 기존 대출은 선순위와 후순위 대출이 혼합된 구조였다. 총 2000억원 규모다.

세부적으로는 △선순위 1710억원(800억원 금리 5.25%, 910억원 양도성 예금증서(CD) 금리 91일물+175베이시스포인트(bp)) △후순위 290억원 등으로 구성됐었다.



◇'전액 선순위 대출'로 구조 개선

신한서부티엔디리츠는 해당 대출을 전액 선순위 담보대출로 전환하면서 대출 안정성을 높이고 금융비용도 줄였다.

또한 건물가치가 지난 2024년 매입가액(2890억원) 대비 상승했다. 작년 말 추정 감정평가액은 약 3449억원에 이른다.

업계에서는 이번 광화문G타워 리파이낸싱이 ‘타이밍’ 측면에서 의미가 크다고 평가한다. 중동 사태로 글로벌 금융시장 변동성이 확대되기 이전에 차환을 마무리하면서 금리 상승이나 대출 조건 악화 가능성을 차단했기 때문이다.

실제로 리파이낸싱 시점이 더 늦어졌다면 시장 불안 요인으로 금리가 더 상승하거나 대출 한도가 축소될 가능성도 있었던 것으로 전해진다.

금융투자업계 관계자는 “최근 시장 불확실성이 커진 상황에서 리파이낸싱을 성공적으로 마무리한 것은 의미 있는 성과”라며 “선제적인 금리 대응과 구조 개선이 리츠 수익성에도 긍정적으로 작용할 것”이라고 말했다.

이밖에도 신한서부티엔디리츠는 보유 자산의 조기 리파이낸싱을 검토해서 이자비용 절감을 유도하려 하고 있다.

(자료=신한서부티엔디리츠)

조기 리파이낸싱을 검토 중인 자산은 △인천 스퀘어원 선순위 대출 1930억원 △신라스테이 마포 선순위 대출 870억원, 중순위 대출 140억원 △용산 그랜드머큐어 선순위 대출 920억원 등이다.

다른 보유 자산인 3성급 호텔 ‘나인트리 바이 파르나스 동대문’(나인트리 호텔 동대문)은 지난 9일 810억원에 팔렸다.