‘30조·2.6만가구’ 목동 재건축…전세 쇼크·이주비 장벽 ‘변수’

서울 양천구 목동신시가지7단지 전경. [연합뉴스]

[직썰 / 임나래 기자] 30조원 규모 목동 재건축 사업이 본격화되면서 2만6000가구에 달하는 대규모 이주 문제가 최대 변수로 떠올랐다. 전세 공급이 위축된 상황에서 이주 수요가 단기간 유입될 경우 ‘전세 쇼크’로 이어질 수 있는 데다, 이주비 대출 규제까지 겹치며 자금 조달에도 제약이 걸릴 수 있기 때문이다. 이주 지연 시 착공 일정이 밀리면서 사업 속도와 수익성 전반이 흔들릴 수 있는 만큼 사업 성패는 안정적 이주비 지원이 좌우할 전망이다.

◇사업 본궤도 올랐지만…2만6000가구 이주가 최대 변수

서울 양천구 목동 신시가지 재건축은 14개 단지, 약 2만6000가구를 5만가구 이상으로 탈바꿈시키는 서울 서남권 최대 정비사업이다. 최근 모든 단지가 정비구역 지정을 마치며 사업이 본격적인 실행 단계에 들어섰다. 오는 2030년 착공을 목표로 한다.

목동 재건축 사업의 최대 변수는 대규모 이주 수요다.  전세 공급이 제한된 상황에서 수요가 단기간 집중될 경우 가격 급등과 거래 위축이 동시에 나타날 수 있다. 특히 학군 수요가 밀집된 지역 특성상 인근 지역으로의 분산이 쉽지 않아 특정 권역에 수요가 쏠릴 가능성이 크다.

대규모 이주 사례로 꼽히는 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)는 지난 2017년부터 약 6000가구가 순차적으로 이동하며 2020년 초 대부분 이주를 마쳤다. 당시 강동·송파·강남 일대 전세 수요가 늘었지만, 송파 헬리오시티(약 9500가구) 등 대규모 입주 물량이 공급되면서 수요가 분산됐고 전세 거래도 비교적 원활하게 이뤄졌다.

반면 목동은 전혀 다른 환경에 놓여 있다. 토지거래허가구역 지정으로 주택 취득 시 실거주 의무가 부과되면서 갭투자가 사실상 차단됐고, 이에 따라 전세 공급 자체가 위축된 상태다. 여기에 이주비 대출이 지난해 6·27, 10·17 대책에 따라 주택담보대출로 묶여 자금 조달이 제한될 전망이다.

◇착공 지연, 전세시장 ‘장기 압박’ 요인…건설사 수익 악화 우려도

이주가 원활히 진행되지 않으면 착공 지연은 불가피하다. 이 경우 전세시장은 단기 충격을 넘어 장기 압박 국면으로 전환할 가능성이 크다. 수요가 시장에 장기간 잔류하면서 전셋값이 일시 급등이 아닌 지속적 상승 압력을 받을 수 있기 때문이다.

사업 리스크도 함께 커진다. 사업 기간이 길어질수록 세제, 분양가 규제, 대출 규제 등 외부 변수에 노출되는 기간이 늘어나기 때문이다. 실제로 둔촌주공 재건축 사업 역시 지연 과정에서 분양가상한제 적용과 공사비 상승, 금리 인상 등이 겹치며 조합과 시공사 간 갈등이 심화됐고, 2022년 공사 중단 사태로 이어지기도 했다.

건설사 한 관계자는 “시간 자체가 비용이고, 대출과 같은 금융 구조와 엮여있다”며 “착공이 늦어질수록 이자 부담이 누적돼 분담금 상승으로 이어지고, 결국 사업 구조 전반을 흔들 수 있다”고 우려했다.

◇이주 시기 분산·자금 조달 해법이 사업 성패 ‘좌우’

사업의 성패를 가를 핵심 변수는 결국 ‘이주 관리’다. 이주 시기 분산과 단계적 추진, 전세 수요를 흡수할 수 있는 인근 공급 확보 등이 주요 과제로 꼽힌다. 양천구 역시 연말까지 이주 안정화 대책을 마련할 계획이다.

특히 이주비 대출을 둘러싼 금융 제약 해소법도 필요하다. 시공사 선정 과정에서도 단순 브랜드 경쟁을 넘어 자금 조달 능력과 이주비 지원 조건이 주요 평가 요소로 작용할 전망이다.

건설사 다른 관계자는 “이번 사업은 규모가 큰 만큼 결국 이주를 얼마나 안정적으로 관리할 수 있느냐가 핵심 경쟁력이 될 것”이라며 “금융 지원과 이주 전략을 포함한 종합적인 사업 제안이 승부를 가를 것”이라고 말했다.