이 기사는 2026년 3월 27일 15시에 유료콘텐츠서비스 딜사이트TV플러스에 표출된 기사입니다.
HDC가 그룹 숙원사업인 ‘서울원 프로젝트(광운대역세권 개발)’를 둘러싸고 기대와 부담이 교차하는 모습이다. 분양 흥행에는 성공했지만, 공사비 급등에 따른 기부채납 부담이 예상보다 크게 늘어날 가능성이 제기되면서다.
26일 업계에 따르면 HDC가 추진 중인 ‘서울원 아이파크’는 일부 펜트하우스를 제외한 대부분의 분양 물량을 소진했다. 2028년 하반기 입주를 목표로 현재 골조 공사가 진행 중인 가운데, 초기 흥행에는 성공했다는 평가다.
서울원 프로젝트는 광운대 일대 약 15만㎡ 부지에 주거시설을 비롯해 오피스, 쇼핑몰, 호텔, 공공시설 등을 조성하는 대형 복합개발 사업이다. 총 4조5000억원이 투입되며, HDC가 부지 매입부터 기획·시공·운영까지 전 과정을 맡는다. 단지 내 호텔 도입과 스마트 물류, AI 주거 서비스 등을 결합해 ‘라이프스타일 디벨로퍼’로의 전환을 노리는 정몽규 회장의 핵심 승부수로 평가된다.
그러나 사업 이면에는 만만치 않은 부담이 자리 잡고 있다는 분석이다. 특히 서울시에 제공해야 하는 기부채납 규모가 변수로 떠오르고 있다. HDC는 이번 사업의 대가로 약 2800억원 규모의 공공기여를 부담해야 하며, 이는 현금뿐 아니라 토지와 시설 형태로 제공된다.
문제는 일부 기부채납이 ‘현금’이 아닌 ‘주택 세대 수’ 기준으로 이뤄진다는 점이다. 서울원 내 임대주택 일부를 서울시에 제공해야 하는 구조로, 공사비가 오를수록 HDC가 실제로 부담해야 하는 비용도 함께 증가하게 된다.
실제 공사비 상승 속도는 가파르다. 서울원 사업이 본격화된 2020~2021년 당시 건설공사비지수는 100~110 수준이었지만, 현재는 133까지 상승하며 역대 최고치를 기록하고 있다. 같은 기간 현장에서 체감하는 공사비는 더 크게 뛰었다는 평가다. 평당 공사비는 2021년 약 600만원 수준에서 최근 900만~1000만원으로 50% 이상 상승했다.
업계에서는 자재비 상승에 더해 인건비 부담까지 겹치며 공사비 상승 압력이 지속되고 있다고 보고 있다. 한 업계 관계자는 “시멘트·레미콘 등 기초 자재 가격은 다소 안정됐지만 여전히 과거 대비 높은 수준”이라며 “숙련공 부족으로 인건비 상승세도 이어지고 있다”고 설명했다.
현재 HDC가 서울시에 제공해야 할 임대주택 규모는 최종 확정되지 않았지만, 시장에서는 약 400세대 수준이 될 것으로 보고 있다. 25평형 기준으로 단순 계산할 경우 공사비 상승에 따른 추가 부담은 약 400억원에 달할 수 있다는 분석이다. 평당 공사비가 600만원일 경우 총 600억원이 들지만, 1000만원으로 상승하면 1000억원까지 늘어나기 때문이다.
결국 분양 성과와 별개로 수익성 방어가 핵심 과제로 떠오른 셈이다. HDC 측은 공공기여 확대를 감수하겠다는 입장이다. 회사 관계자는 “자재비와 인건비 상승으로 실제 건축비는 협약 당시보다 증가할 것으로 예상된다”며 “기부채납 취지가 국토 개발 효율성과 개발이익 환원에 있는 만큼, 서울 서북권 핵심 거점이 될 서울원 프로젝트의 공공기여 확대는 감내할 계획”이라고 밝혔다.
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